投資用ワンルームマンション売却のベストなタイミングとは？かかる費用や注意点も解説

近年ワンルームマンション投資が流行っていますが、赤字が続いている、手出しが負担になっているなど、さまざまな事情から売却を検討する方も少なくないでしょう。しかし、いざ売却しようと思ったときに、どのタイミングでどう行動すればよいのか、迷うかもしれません。

今回は、投資用ワンルームマンションを売却するタイミングについて詳しく解説します。合わせて、売却時にかかる税金や注意すべきポイントなどについても解説するので、ぜひ参考にしてください。

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投資用ワンルームマンション売却に適したタイミング

ワンルームマンションの売却に適したタイミングは、以下の5つです。

• 月々の手出しが発生している
• 空室が2か月以上続いている
• 修繕積立金、管理費が上がった
• 家賃が滞納された
• 周辺に新築マンションが建設される

それぞれのタイミングを以下で詳しく見ていきましょう。

月々の手出しが発生している

月々の手出しが発生している場合は、早急に売却すべきです。

ワンルームマンション投資において、特に都市部の物件を所有する人は、毎月1～2万円ほどの手出しが出ている方も多いでしょう。

不動産屋はもっともらしい理由をつけて手放さないよう説得するでしょうが、月々マイナスの資産形成なんて詭弁ですから、今すぐ損切りすべきです。

物件は時間とともに老朽化していきますから、すでに手出しの出ている物件の状況が好転する見込みは基本的にありません。

昨今は人手不足で管理の行き届いていない不動産も増えていますから、そうなれば物件価値の毀損するスピードはさらに加速します。

少しでも早く損切りして、ダメージを最小限に抑えましょう。

空室が2か月以上続いている

空室が2か月以上続いている場合も、早期の売却を目指すべきです。

空室が2か月続く場合、そのエリアは賃貸需要が少ないと断言できます。そんな物件を持ち続けても物件価値が毀損していくばかりで、損失は拡大する一方です。たまたま入居が決まったとしても、すぐに出ていく可能性が高いでしょう。

入居を募集する広告費も無料ではありませんし、広告費をかけたからといって入居が決まる保証もありません。

空室が2か月以上続いている場合は、すぐに売却に向けて動き出しましょう。

修繕積立金、管理費が上がった

修繕積立金・管理費が上がったときも、売却を検討すべきタイミングです。

すでに手出しが発生している場合、修繕積立金や管理費の増額はキャッシュフローを直接的に圧迫し、今後さらに状況は悪化していくでしょう。

修繕積立金や管理費は時間の経過とともに高くなっていきますから、今より負担が楽になることはありません。少しでも早く売却することで、損失を最小限に抑えられるでしょう。

家賃が滞納された

家賃が滞納された場合も、物件の売却を検討すべきタイミングです。

家賃の滞納は、一見入居者個人の問題に思えるかもしれませんが、実は物件に問題があります。エリアや家賃帯によって滞納が起きやすい物件の傾向があり、一度家賃が滞納された場合、今後も似た属性の賃借人がついて滞納を繰り返す可能性が高いのです。

滞納を避けるために家賃を上げて収入が高い人を入居者に狙うこともできますが、割高な家賃になりそもそも論で入居がつかなくなれば本末転倒です。

過去に家賃の滞納があった物件を所有している場合は、おとなしく売却を進めたほうがよいでしょう。

周辺に新築マンションが建設される

周辺に新築マンションが建設されるなど、周辺環境が大きく変化する場合も早急に売却を検討したほうが良いでしょう。

新築マンションの建設のほかにも、下記のような変化があった場合は要注意です。

• 物件近くにピンク系、ラブホテル、飲み屋など、治安の悪化を誘発する施設がある
• 近くに高い建物ができて日陰になった
• 近所にそっち系の人が引っ越してきた

上記の変化は、いずれも不動産の価値に大きくマイナスの影響を与えます。

早ければ早いほどダメージを抑えられる可能性が高いので、建設を察知した時点で早急な売却を判断しましょう。

投資用ワンルームマンションを少しでも高く売るコツ

基本的に物件の売買では、価格交渉が行われることがほとんどです。最初から安い価格で売りに出すと、価格交渉が行われた際にもっと利益が減ってしまいます。

そこで、価格を少し高めに売り出すことで、価格交渉に応じつつ利益を多く手元に残せる可能性が高くなります。

ただし、相場より高すぎる価格ではそもそも買い手がつかなくなってしまいます。特に、すでに手出しが出ているならとにかく手放すことを最優先に考えましょう。利益を追いすぎて売却の機会を失うのは本末転倒です。

投資用ワンルームマンションを売却する際にかかる費用・税金

投資用ワンルームマンションを売却する際は、様々な費用や税金がかかります。いざ売却となったときに慌てないためにも、どのような費用や税金がかかるのか確認しておきましょう。

• 印紙税
• 譲渡所得税・住民税
• 仲介手数料
• 登記費用
• ローンの残債と手数料
• 必要書類の取得費

印紙税

印紙税は、売買契約書を作成する際に必要なものです。印紙税の金額は以下の表にまとめています。

売却金額	印紙税の金額
100万円超～500万円	2,000円（※1,000円）
500万円超～1,000万円	10,000円（※5,000円）
1,000万円超～5,000万円	20,000円（※10,000円）
5,000万円超～1億円	60,000円（※30,000円）
1億円超～5億円	100,000円（※60,000円）

（※）軽減税率適用時の金額

譲渡所得税・住民税

譲渡所得税は、売却後に「譲渡所得（売却額 -(購入額+諸経費)」が利益となった場合に課税される税金です。

	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡	5年以内	30%	9%
長期譲渡	5年以上	15%	5%

仲介手数料

仲介手数料は、売買金額に合わせて法律で上限が決められています。詳しくは以下の表をご覧ください。

売買金額	仲介手数料
200万円以下	（売却額×5%）＋消費税
200万円超～400万円	（売却額×4%＋2万円）＋消費税
400万円超	（売却額×3%＋6万円）＋消費税

登記費用

ローンの残債のある不動産を売却する際は、抵当権抹消のための登記費用が必要です。自分で行う際は、物件1件につき1000円がかかります。

司法書士に依頼した場合は、1件につき10,000〜20,000円前後かかります。

ローンの残債と手数料

ローンの残債がある場合は、残債と、一括返済した際に発生する手数料などをまとめて支払わなければなりません。売却価格で賄えない場合は、自己資金で補う必要があります。

必要書類の取得費

不動産を売却する際は、以下の書類が必要です。

• 登記済権利書
• 固定資産税納税通知書
• 重要事項調査報告書
• 印鑑証明書
• 住民票
• 抵当権抹消登記申請書

書類によっては取得する際に費用がかかります。また、取り寄せる際に時間がかかるものもあるので注意しましょう。

投資用ワンルームマンションを売却する際の注意点

投資用ワンルームマンションを売却するためには、以下の5つの注意点を意識する必要があります。

• ローン残債を確認する
• 信頼できる不動産会社を選ぶ
• 売却方法は「買取」一択
• 費用をシミュレーションする
• 売却前のリフォームは避ける

それぞれの注意点を以下で詳しく解説します。

ローン残債を確認する

まずは、現段階でどのくらいのローンが残っているか把握し、売却価格がローンの残債を上回るか確認しましょう。

売却価格がローンの残債を上回ればそのまま売却できますが、残債返済に満たない場合は、足りない分を自己資金で補わなければなりません。

信頼できる不動産会社を選ぶ

納得のいく取引をするためにも、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。このとき、くれぐれも不動産一括査定サイトなどを利用しないように注意してください。他にも

• DM
• 電話営業
• web広告

などで宣伝、営業してくる業者は絶対にNGです。

不動産一括査定サイトでは、物件の情報や個人情報を入力するだけで自分にあった複数の不動産会社に一括で査定依頼ができ、便利に思えるかもしれません。

しかし、一括査定では各社の信頼性などは確認できず、下記のようなリスクがあります。

• 売れる見込みのない査定価格をつける「高預かり」をされ、売れないからと価格を下げられてしまうリスク
• 「囲い込み」され、相場より1,000万円も低い金額で買い取られてしまったという例も
• 媒介契約のつもりが契約日を空欄にした売買契約を締結され、違約金を騙し取る違約金詐欺にあうリスク
• 高値で買い取った後、物件にイチャモンをつけて損害賠償請求をされるリスク

車などは複数社に査定を出すことが一般的ですが、こと不動産では危険な業者があまりにも多いのが現状。

上記のようなトラブルとは無縁の、信頼できる業者に絞って問い合わせた方が安全です。

売却方法は「買取」一択

投資用ワンルームマンションを売却する際、仲介か買取かという選択肢があります。

仲介の場合、業者が物件の価格や条件に合う買主を市場から探します。買取の場合は、業者が直接物件を買い取ります。

この仕組みの違いから、ネット上などでは「買取は買主を探す必要がないので早期に売却できる反面、仲介に比べて売却価格は安くなる」といった説明も散見されますが、これを鵜呑みにするのは大変危険です。

前述のとおり、仲介では、売れる見込みのない金額で高預かりされるリスクや、売買契約を締結して違約金詐欺にあうリスクがあるほか、囲い込みにより1,000万円単位で物件価格を下げられるリスクもあります。

つまり、仲介では早く売れないだけでなく、高く売ることもできず、むしろ騙される可能性がある、と三重苦なのです。

それならば、信頼できる業者への買取の方が市場価格で買い取ってもらえるため安心でしょう。

くれぐれも「相場より高い価格で購入希望する人がいます！」なんて誘い文句に騙されないでくださいね。

買取業者でも悪徳は多い

ただ、買取ならどの業者でもいいということではありません。

むしろ買取業者には、市場より大幅に低い値段で買い叩こうとしている業者の方が多いでしょう。

また、

• 買い取った後にいちゃもんつけて値引きやお金の要求
• 次のオーナーと組んで瑕疵があると文句をわざと言ってお金を要求

など、良識の通じない業者がほぼだと思った方が安全です。

買取一択ですが、どの業者でも良いわけではなく、信頼できる業者に売却するようにしてください。

市場価格で、かつトラブルなく買い取ってくれる業者というのは営業も広告宣伝活動もしていないケースが多いです、なぜならお客さんの方から買ってください、とくるわけですからね。

ワンルームマンション投資は今すぐ辞めた方がいい、この事実は揺らぎません。しかし、慌てて適当な業者に売却しようとすると、最後にまた足元を掬われます。早く手放したい気持ちは抑えて業者選びは慎重になったほうが良いでしょう。

費用をシミュレーションする

投資用ワンルームマンションを売却する際には、前述のとおり、様々な費用がかかります。費用をあらかじめ計算に入れておかなければ、予想外の出費に頭を悩ませてしまうこともあるでしょう。

特にローンの残債がある場合は、注意してかかる費用をシミュレーションしておくべきです。

売却前のリフォームは避ける

汚れや傷をキレイにすることで、なるべく高く売却しようと考えている方もいるかもしれませんが、そううまくいくとは限りません。

リフォーム費用を売却価格に上乗せして売れるとは限りませんし、購入後にリフォーム・リノベーションしたい人にとってはむしろ余計な出費で、かえって購買意欲を削がれてしまいます。

また、リフォームしたからといって築年数が浅くなるわけでもありません。築年数に対して割高な物件という印象が先行すれば、なおさら売却が遠のきます。安易に売却前にリフォームするのは避けた方が良いです。

まとめ

本記事では、投資用ワンルームマンションを売却する際のタイミングやかかる費用、注意点などについてまとめました。投資用ワンルームマンションを売却する際はタイミングが重要ですが、それ以上に信頼できる会社へ売却を依頼することがなにより大切です。

タイミングを意識するあまり、折よく入った営業電話やDMなどに引っかからないよう注意してくださいね。

※今、ワンルームマンションをお持ちの方へ※

ワンルームマンションは絶対にやってはいけない投資です。もし今ワンルームマンションをお持ちなら、損切りしてでも手放してください。

ワンルームマンションは月々の手出しがマイナスである上に、資産価値も老朽化と共に下がっていきます。少しでも早く売却することがダメージを最小限に抑える最適解です。

私も持っていたワンルームマンションは手放しました。もちろん数百万円のローン残債が残り、家族からお金を借りて完済しました。それでも持ち続けるよりは良い解決策だったと今でも確信しています。

もし今持っているワンルームマンションで、月々の手出しが発生しているなら、今すぐにでも売却してください！ただ売却先もキチンと選ばないと詐欺にあってしまう可能性があります。。

もし売却でわからないことや相談したいことがあったら、LINEで相談に乗ってますよ。

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