引用：サンクライフ株式会社
神戸市のサンクライフ株式会社は、関西一円で中古収益不動産の売買仲介を行っています。不動産の売却を検討中の方は、評判が良いか気になるのではないでしょうか。
本記事では、サンクライフの主な事業内容などをご紹介します。関西で中古収益不動産の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
ブログ管理人：ふじ太郎
業者に言われるがままワンルームマンション×5戸、一棟マンション×1棟を購入。一時期は毎月20万のCFを得るも、保有していた不動産の家賃延滞が発生。その後延滞分を回収することが不可能になり、実質不払いに。その補填のために一発逆転を狙い、300万円の借金をしてFX自動売買ツール購入するが上手くいかず撃沈。
毎月の返済で収支が赤字続きだったため、損切りして不動産を全て売却。今は家族を第一に謙虚に過ごしています。
不動産の売却には魔物が潜んでいます。。囲い込み、高預かり、違約金詐欺、買い叩き・・・・当ブログでは私の経験をもとに失敗しない売却方法をお伝えしています。
不動産の買いたたきに要注意！
本文を始める前に・・・・
こちらは、当ブログに相談いただいた方からもらったDM。3,330万円で現金即決と書いていますが、管理人が信用できる業者に問い合わせたところ、査定結果は2,500万円でした。。
こういうDMは実際の金額よりも大幅に高い金額で送ってくるもの。実際に問い合わせると、色々理由をつけて金額を下げられるのが定番の手口です。他にも、
- あなたの物件を3,330万円で買いたい人がいます
- 法人ですでに同じマンションの別の部屋を3,100万円で購入された方があなたの部屋も欲しいと懇願しています
など、不動産オーナーがつい目を止めてしまうような内容の買取メールが多く届きます。こういった営業トークには要注意です。
悪徳業者の専属専任媒介契約はダメ！
悪徳業者の特徴
- Youtubeで不動産投資を否定する業者
- DMで相場よりも何百万円も高い金額を提示してくる業者
- 一括査定サイトで他業者よりも並外れた高値を提示する業者
こうした業者の専属専任媒介契約を提案されたら絶対に断るように！
悪徳業者は、専属専任媒介契約の違約金目的で近づいてきます。
最初は契約を締結するため、売却目標といって市場よりも大幅に高い金額を提示してきます。しかし、契約締結後は、あれこれと売れない理由をつけて引き延ばします。中には、購入希望者が現れたがローンがダメだったなどともっともそうな理由をつける業者もいます。
その後、売れないので価格を下げましょうといって市場よりも大幅に安い金額を提示するなどして、オーナーから契約破棄を提案してくるように仕向けます。専属専任媒介契約のオーナー都合の解約には、売却価格の2割を支払う必要があります。
こうした悪徳業者に絡め取られると損失がより大きくなります、絶対に気をつけてください！
サンクライフ株式会社の会社概要
サンクライフ株式会社は2021年1月に設立された神戸市の不動産会社です。現在の住所には、2022年9月に移転しました。
サンクライフでは、関西を中心に、不動産の売買・賃貸・管理業務、不動産投資に関わるサポート、居住用物件の購入・賃貸物件の紹介など、不動産全般の事業を展開しています。また、自宅やオフィスなどで不要になった不用品回収事業も営んでいます。
| 会社名 | サンクライフ株式会社 |
| 所在地 | 神戸市中央区江戸町98-1東町江戸町ビル501 |
| 設立 | 2021年1月22日 |
| 事業内容 |
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| 加盟団体 |
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| 免許証番号 |
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サンクライフ株式会社の事業内容
サンクライフは、不動産事業と不用品回収の2つの事業を営んでいます。地域に根ざしてお客様と向き合うサンクライフの事業内容をご紹介します。
中古収益物件の売買仲介業務
不動産の売却
不動産の売却を検討中の方には、所有物件の調査を行ったうえで最適な提案が行われます。売却は次の流れで行われます。
ヒアリング
資産状況や売却希望金額、引渡しの希望時期、不動産の収支情報などを細かくヒアリングします。マンション市場の動向や成約事例などに基づいて販売価格を提案し、相談のうえで決定します。
媒介契約
媒介契約を締結します。サンクライフから物件のオーナーに媒介契約書が送られてくるので、署名・捺印の上、必要書類を添えて返送します。
販売活動
媒介契約書が返送されると販売活動が開始されます。自社のお客様へ物件を紹介するとともに不動産流通機構（REINS）やインターネットなどの広告媒体を使用して全国のお客様に紹介します。
REINSに登録すると全国の不動産会社が連携して物件を買いたい人を探します。購入希望者がいれば現地へ案内し、立地条件や家賃相場などを説明。販売活動の進捗は随時報告が行われます。
金額調整
物件を気に入ったお客様に購入希望金額を出してもらいます。金額はオーナーへ報告し、売買価格を調整します。
契約
売主も買主も納得の上で売買価格が決定したら、契約に進みます。契約の内容や決済までの流れは契約前に詳しく説明されます。契約時の負担が最小限になるようサンクライフが責任を持って進めます。
決済準備
通常は契約から決済引渡しまで1ヶ月から3ヵ月の期間を設け、その期間にサンクライフから管理会社や入居者へ所有者変更の予定を通知します。借入がある場合は金融機関への連絡や司法書士の手配など、決済へ向けて準備が行われます。
決済
買主より残代金を受領します。借入がある場合は金融機関へ一括返済します。権利証を司法書士へ預け、法務局で所有権移転の手続きを行います。
売買仲介を装った違約金詐欺の手口
近年、売買契約の違約金を狙った悪質な契約をさせる不動産仲介業者が急増しています。その詐欺的な手口がこちら。
- 不動産のオーナーに「高く売れますよ」と物件の売却を持ちかける。
- オーナーをだまし、媒介契約ではなく売買契約を締結する。
- 不動産仲介業者は、買主を探すことなく、物件を放置。
- いつまで経っても売れないため、オーナーが契約解除を申し出る。
- 契約解除には売買代金の20％の違約金が必要と言われ、支払わされる。
……もしも物件を5,000万円で売り出していた場合、1,000万円もの違約金を支払うことに。売買代金は不動産会社が自由に設定できるので、非常に悪質な手口です。
管理人の公式LINEでは、不動産の売却相談も行っています。詐欺的な手法に絡め取られてしまう前に、心当たりがある方は今すぐ相談ください。
不動産の購入
購入を希望する方には知識豊富な専門スタッフがライフプランと併せて総合的なコンサルティングを行います。購入は次の流れで行われます。
ヒアリング
購入希望の理由を把握し、予算、希望エリア、希望築年数など物件探しに必要な条件をヒアリングします。
物件の紹介
自社で取り扱いのある物件だけでなく、全国の不動産会社が取り扱っている物件の中から希望条件に合う物件を探して紹介します。
現地案内
気に入った物件が見つかれば、現地へ案内します。実際に物件を見て室内の状況や最寄り駅までのアクセス、周辺状況などを確認できます。
購入申込・金額交渉
物件が気に入ったら購入申込書に購入希望金額を記入して申し込みます。購入申込書をオーナーへ渡し、金額交渉がある場合は交渉して条件を調整します。
契約
購入条件の調整、物件の調査が終了したら契約準備を進めます。宅地建物取引士より重要事項説明があり、納得できたら売買契約書の説明が行われます。契約時には物件価格の10％前後の手付金が必要です。
融資申込
融資の利用を希望する場合、融資の本申込手続きを行います。
決済
物件購入価格の残代金を支払います。売主が権利証を司法書士へ預け、法務局で所有権移転の手続きを行います。決済は必ず司法書士立会いのもとで行われます。
アフターフォロー
取引完了後も賃貸管理、入居者募集、リフォームなど要望があればサポートしてもらえます。
賃貸仲介業務
サンクライフでは、1人暮らしからファミリーまで、ライフプランに合わせて賃貸物件を紹介しています。地元の業者とも連携し、情報を共有しているので、自社物件に限らず多くの物件を提案してもらうことが可能です。
また、サンクライフには、各エリアを熟知したスタッフが在籍しているので、すぐに物件の案内や内覧ができます。内覧の際はメリット・デメリットや月々のランニングコストの説明もあるので、良い面もマイナスな面も理解したうえで物件を見学できるでしょう。
賃貸管理業務
サンクライフでは、物件のオーナーに代わって入居者の募集や賃貸契約、賃料の集金やクレーム処理、契約更新業務、退去の対応、リフォームなどマンション経営に関わるあらゆる業務を代行しています。また、賃貸の管理だけでなく、資産価値を上げるための収益向上に向けた提案も行っています。
入居者の募集
入居者の募集は空室になってからではなく、退去が確定した時点で開始。関西一円の2000社を超える賃貸仲介会社と連携して入居者の募集を行います。
入居者の応募があれば、申込書の内容（虚偽の記載がないか）や支払い能力の有無、入居者の人柄などを可能な範囲で調査します。また、家賃滞納や未収を未然に防ぐため、家賃保証会社への加入が必須条件です。自社での審査と保証会社審査が完了したら、オーナーの確認後に契約手続きに進みます。
賃料の集金
家賃の振込期日が過ぎてしまった入居者へはスピーディーな督促を行っています。回収フローを確立しているため、1ヵ月を過ぎる滞納者は全体の0.1％以下に抑えられています。
クレーム処理
入居者からのクレームや相談はオーナーに変わって対応。トラブルに迅速に対応できるよう24時間受付可能なサービスも取り入れています。
手数料
手数料については、仲介手数料が賃貸成約1件につき賃料の1ヶ月分。月額賃料が50,000円の場合、管理手数料は1,000円です。
原状回復リフォームをサンクライフに依頼した場合は退去立会手数料が無料ですが、退去立会のみを依頼する場合は立会費5,000円（税込）が発生します。
不用品回収業務
お客様からの不用品処分や買取の要望が多いため、サンクライフでは不動産業務と併せてリサイクル事業を立ち上げています。
不用品の回収を依頼すると訪問スタッフが自宅へ伺い、不用品を買取査定（仕分け）します。買取できない不用品の処分についても併せて見積もりし、査定終了後にお客様の了承があればその場で精算を行います。
サンクライフ株式会社の評判は？
不動産の売却を依頼するとなると、会社の評判や信頼度が気になりますよね。大切な資産を売却するのですから、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することが重要です。
そこで、サンクライフの評判を確認するため口コミを探してみましたが、ネット上には見つかりませんでした。
2021年に設立されたまだ新しい会社であることや、営業エリアが関西に限定されていることで、口コミが少ないのだと考えられます。
まとめ
神戸市のサンクライフ株式会社は、不動産事業と不用品回収の2つの事業を展開しています。不動産事業では、中古収益不動産の売買仲介を行っているので、売却を検討している物件があれば調査を行ったうえで最適な提案をしてもらえます。
とはいえ、先ほどもお伝えしたとおり、ワンルームマンションの売却なら買取一択です。また、サンクライフは賃貸管理会社としてはとても親身になってくれそうですが、買取するほどのキャッシュがあるのか、という点にも疑問が残ります。
ワンルームマンションは今すぐ売却しよう！
ワンルームマンション投資を取り囲む環境は絶望に近いです。
- 物件の老朽化と共に家賃は下がり、空室率は上がる
- 次々に新築物件が立ち、競合物件が増え続ける
- 修繕積立金は上がり続ける
- サブリース契約は負け確
- 人口減少時代に不動産投資はナンセンス
ざっと挙げただけでも、これほどのデメリットがあります。毎月数万円の手出しを出しながら35年保有すれば、ローン完済時には1,000万円近い損失に。ワンルームマンション投資は、いつまで経っても損益分岐点が来ない投資と言えます。
だからこそ、ワンルームマンションはすぐに売却することが損失を最小限に抑える方法です。
売却方法は「買取」一択！
投資用ワンルームマンションを売却する際には、仲介か買取かという選択肢があります。
仲介の場合：業者が物件の価格や条件に合う買主を市場から探す
買取の場合：業者が直接物件を買い取る
この仕組みの違いから、ネット上などでは「買取は買主を探す必要がないので早期に売却できる反面、仲介に比べて売却価格は安くなる」といった説明も散見されますが、これを鵜呑みにするのは大変危険。なぜなら、仲介には下記のようなリスクがあるからです。
- 売れる見込みのない査定価格をつける「高預かり」をされ、売れないからと価格を下げられてしまう
- 「囲い込み」により、1,000万円単位で物件価格を下げられる
- 媒介契約のつもりが契約日を空欄にした売買契約を締結され、違約金を騙し取る違約金詐欺にあう
つまり、仲介では早く売れないだけでなく、高く売ることもできず、むしろ騙される可能性がある、と三重苦なのです。
売却先の選定は慎重に！
とはいえ、買取業者には、市場より大幅に低い値段で買い叩こうとしている業者が多いことも事実。中には、
- 買い取った後に、物件にイチャモンをつけて損害賠償や値引きを強要する
- 次のオーナーと口裏を合わせ、物件に瑕疵があるとしてお金を要求する
といった悪徳業者も存在します。慌てて適当な業者に売却して足元を掬われないためにも、管理人が考える信頼できる不動産会社の選び方をご紹介します。
- 不動産一括査定サイトなどは利用しない
車などは複数社に査定を出すことが一般的ですが、こと不動産では危険な業者があまりにも多いのが現状。一括査定では各社の信頼性などが確認できないため、トラブルに巻き込まれるリスクが高まります。 - DM・電話営業・Web広告などで宣伝、営業してくる業者はNG
市場価格で、かつトラブルなく買い取ってくれる業者というのは営業も広告宣伝活動もしていないケースが多いです。なぜなら、お客さんの方から買ってください、とくるわけですからね。
