サブリース物件は売却できる？2つの売却方法と注意点を解説

空室でも一定の賃料を得られるサブリース契約ですが、経営不振に悩み売却を検討する方もいるでしょう。契約を続けても大きな利益が生まれる可能性は期待できないため、サブリース物件は早めに手放すことが最善と言えます。

しかし、いざ売却しようとするとサブリース契約が解約できず、売却したくてもできないと困っていませんか？

そこで当記事では、不動産投資において悩みの種となりやすい、サブリース物件の最適な売却方法を解説します。サブリース物件の売却における注意点も含めてお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。

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サブリース物件は「解約せずに売却」がおすすめ

サブリースの売却方法には、以下2つのパターンがあります。

一般的に勧められることが多いのは、パターン1の「サブリース契約を解約したのちに売却する方法」です。

理由は、サブリースを解約すると利回りが高くなり、管理会社も自由に選べる物件になるなど買主にとってのメリットが多く、売却しやすくなるからです。

ただし前提として、サブリース会社と交わした契約書の解約条項に、オーナー側からサブリースを解約できる条文が記載されていなければ解約は難しいです。

また条文がある場合でもスムーズに解約できることは稀なため、当記事ではサブリース契約を解約せずに売却する方法をおすすめします。

売却方法は「買取」一択！仲介はNG

物件の売却方法には仲介と買取があり、「買取」を選ぶことが大切です。

仲介の場合は高預かりや囲い込みなど、以下のようなリスクが高く、売却方法としておすすめできません。

	概要	リスク
高預かり	売れる見込みのない高い査定額を提示して、媒介契約を結ぶ。	売却が長期化して値下げが必要になる。
囲い込み	両手取引による手数料目当てに、他社へ物件情報の開示を制限する。	売却が長期化して値下げが必要になる。
違約金詐欺	媒介契約のつもりが契約日を空欄にした売買契約を締結される。	売主都合の契約解除へ追い込み、違約金を請求される。
損害賠償請求	本来売れるはずのない高値で買い取る。	物件の瑕疵（かし）を理由にオーナーへ損害賠償請求をする。

サブリース契約を解約せずに売却する際のステップ

サブリース契約を解約せずに売却する方法は、一般的な物件の売却手順とほぼ変わりません。

順番に見ていきましょう。

STEP1｜物件の相場価格を調べる

不動産会社の選定や買い取り価格の交渉に役立てるため、まずはサブリース物件の相場価格を調べます。

土地の価格と建物の価格を足し合わせた積算価格や、周辺物件の相場などから、売却価格の目安がいくらくらいになるか把握しておきましょう。

STEP2｜不動産会社を選定して査定を受ける

次に不動産会社を選定して、査定を受けます。

不動産会社の実績や口コミなどを調査しながら、不動産会社を選んでください。

特に、サブリース解約の実績が豊富な不動産会社を選択することが大切です。

STEP3｜売買契約をして引き渡す

提示された査定額や買取条件に合意できたら売買契約を締結して、引き渡しの手続きをとります。

売却を急いでいると、引き渡しのスケジュールや書類の準備などに抜け漏れが出やすいので、細かく確認しておきましょう。

最後は代金を受け取り、サブリース物件の売却は終了です。

サブリース物件は解約せずに売却がおすすめ！4つの理由

ここからは、サブリース物件を解約せずに売却することがおすすめである理由を、以下4つお伝えします。

順番に見ていきましょう。

サブリースの解約は違約金がかかる可能性が高い

サブリースを解約するには多くの場合、多額の違約金がかかってしまいます。

違約金の金額はサブリース会社との契約内容によって異なり、賃料の1～２年程度が一般的です。交渉することによって下げられるケースもありますが、どちらにせよ100万円～数百万円単位のお金が必要になります。

仮に月に１0万円の家賃収入を得ている場合は、少なくとも１00～２００万円以上の違約金が発生することになります。もちろん違約金は、賃料が高くなるほど増えます。

また、違約金にプラスして立ち退き料が必要となるケースもまれではありません。

違約金や立ち退き料などの高額な出費を抑えるためにも、サブリースは維持したままの売却がおすすめです。

時間をかけてもサブリースは解約できないことがある

サブリース契約は必ず解約できるとは限らないため、解約を目指して動いても、結果的に多くの時間を無駄にしてしまう可能性があります。

サブリースの解約には正当事由が必要になりますが、契約文面でたとえ解約条項が設けられていても、サブリース会社がこれに合意してくれるとは限りません。裁判になった場合、どのような理由が正当事由として認められるのかについては裁判所の判断に委ねられます。

解約通知書の作成から裁判まで多くの時間をかけても、借地借家法に守られるサブリース業者のほうがオーナーより有利な立場であり、解約を認められるかは定かではありません。

解約できるかわからない手続きに時間やお金を費やすよりも、サブリース契約を残して売却を進めたほうが労力が少なくすみます。

サブリースの解約後は物件の管理が必要になる

さまざまなトラブルをクリアして、もし仮にサブリースを解約できたとしても、その後の手間が残ります。サブリースの解約後は売却するまでの期間、オーナーが物件を管理することになるのです。

サブリースの契約期間中はサブリース会社が物件を管理してくれますが、解約後は当然ながら関与することはありません。

物件の管理には以下のように、入居者対応から契約書類の準備・修繕管理など膨大な業務があり、時間や手間がかかります。

自主管理が難しければ、コストをかけて賃貸管理会社へ委託管理することになりますが、この検討にも相応の時間がかかります。

ただでさえ時間をかけたくない物件売却のタイミングで、管理業者の比較検討に費やす余裕はありません。だからといって適当な業者に依頼するわけにもいかず、ジレンマに悩まされることになります。たとえ良い管理会社が見つかったとしても空室になってしまえば空室期間のローン返済はオーナーの支払いとなります。また、新規募集に対しての広告費用や原状回復費用なども発生するため数十万円単位の出費となります。

一方、サブリース契約を解約しない場合は、売却までの期間もサブリース会社に物件を管理してもらえます。また、売却先が決まるまでの期間、空室リスクを警戒する必要がないのは大きなメリットと言えるでしょう。

サブリース物件を売却するときの注意点

ここまで、サブリース物件は解約せず売却する方法がおすすめである理由についてお伝えしました。

つづいて、サブリース物件を売却するときの注意点を、以下2つ見ていきましょう。

順番に解説します。

一般管理の投資物件と比べて査定価格が低くなる

サブリース物件の査定価格は、一般的な投資物件の売却価格よりも低くなります。なぜなら、一般管理物件と比較してサブリースは手数料が高いためです。

賃貸物件の査定額は、「収益還元法」によって計算されます。

「収益還元法」とは、対象の不動産が将来的にどのくらいの収益を生み出すのかを評価し、価値を推定する計算方法です。

一般管理手数料は3〜7％ですが、サブリース物件では20％になるものもあり、手数料の分だけ収益性が下がります。

このように、一般管理の賃貸物件よりサブリース物件は数百万円単位で安くなるのです。

ただしこれは、物件価格だけを比較したケースであり、かつ、同じ条件で売却できた場合の話です。下記のような金額は、この計算には一切含まれていません。

違約金だけでも数百万円、その他のコストもすべて含めれば1,000万円以上の差額が生まれる可能性もあるでしょう。つまり、たとえ数百万円単位で安くなったとしても、さっさとサブリース契約のまま売却した方が得な可能性が高いのです。

無理に所有し続けて損が膨らむくらいなら、多少の査定額の低さに迷っている場合ではありません。早いうちに売却した方がいいでしょう。

再査定により売却価格が下がる可能性がある

買取ではなく仲介で売却をすると、買主がサブリースの継承を選択したときに、再査定の実施によって売却価格が下がる可能性があります。

「新たなオーナーに変わるため、家賃を相場価格で再査定したい」とサブリース会社が主張すれば、借地借家法によって拒否はできません。

再査定がおこなわれても賃料の変動がなければ問題ありませんが、多くの場合、減額となるでしょう。賃料が下がれば当然ながら利回りも下がるので、本来見込んでいた売却額より低くなります。

再査定によって、賃貸オーナーの希望額と折り合わなくなるケースは少なくありません。仲介にはこのようなリスクもあるので、改めて買取による売却をおすすめします。

サブリース物件の売却を成功させる2つのポイント

最後は、サブリース物件の売却を成功させる以下2つのポイントをお伝えします。

順番に見ていきましょう。

不動産会社を比較検討する

買取を依頼する不動産会社は、よく比較検討して吟味する必要があります。

ただし注意点として、一括査定サービスは絶対に使わないでください。

始めは高値で査定されたとしても最終的には減額となり、予定していた金額で売却できるケースはまずありません。それどころか、あの手この手で違約金や損害賠償請求などを迫る業者も多く、非常にリスキーです。

不動産会社を探すときは、物件エリアにおける実績を重視することがポイントです。

その地域の適正価格をきちんと把握しており、実績の豊富さによってトラブルなくスピーディに買取を進めてくれる可能性が高いです。

ホームページや口コミ、ヒアリングの丁寧さなどから、信頼できる不動産会社を見極めてください。

需要が高い時期を待てばいいとは限らない

利益の見込めないサブリース物件の売却は、需要の高い時期などを待たずになるべく早く売却活動を進めましょう。

一般的な不動産であれば、新年度に向けて取引が盛んな2～3月が売却に向いている時期とされます。

しかしすでに経営がマイナスになっており、毎月の手出しが出ている状態であれば、需要が高まる時期を待っている間に損が膨らみます。

時期や価格にこだわって経営状態の悪化を招くより、売却価格が低くても早めに手放しましょう。

まとめ

当記事では、サブリース物件を売却する方法や注意点についてお伝えしました。売却方法にはサブリースを解約するか、しないで売るかの2つがあります。

しかしサブリースは時間や費用をかけても解約を認められないケースが多いため、サブリース契約を維持しながら、信頼できる買取業者へ買取依頼をするのが確実な売却方法です。

売却価格は相場より低くなるケースが多いものの、結果的に得になる可能性は十分にありますし、すでに経営状況がひっ迫しているのであれば、物件を所有し続けても損が膨らむばかりで得はありません。

手間をかけて解約後の売却を検討するよりも、早めの買取依頼で確実にサブリース物件を手放しましょう。

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