引用：株式会社プライム住販
株式会社プライム住販は、主に首都圏の投資用ワンルームマンションの売買仲介を行う不動産会社です。東京都渋谷区千駄ヶ谷に本社を構えています。
本記事では、プライム住販で不動産売却した人の口コミや、事業内容、不動産売却の特徴、売却手順などをご紹介します。首都圏で投資用マンションの売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
ブログ管理人：ふじ太郎
業者に言われるがままワンルームマンション×5戸、一棟マンション×1棟を購入。一時期は毎月20万のCFを得るも、保有していた不動産の家賃延滞が発生。その後延滞分を回収することが不可能になり、実質不払いに。その補填のために一発逆転を狙い、300万円の借金をしてFX自動売買ツール購入するが上手くいかず撃沈。
毎月の返済で収支が赤字続きだったため、損切りして不動産を全て売却。今は家族を第一に謙虚に過ごしています。
不動産の売却には魔物が潜んでいます。。囲い込み、高預かり、違約金詐欺、買い叩き・・・・当ブログでは私の経験をもとに失敗しない売却方法をお伝えしています。
不動産の買いたたきに要注意！
本文を始める前に・・・・
こちらは、当ブログに相談いただいた方からもらったDM。3,330万円で現金即決と書いていますが、管理人が信用できる業者に問い合わせたところ、査定結果は2,500万円でした。。
こういうDMは実際の金額よりも大幅に高い金額で送ってくるもの。実際に問い合わせると、色々理由をつけて金額を下げられるのが定番の手口です。他にも、
- あなたの物件を3,330万円で買いたい人がいます
- 法人ですでに同じマンションの別の部屋を3,100万円で購入された方があなたの部屋も欲しいと懇願しています
など、不動産オーナーがつい目を止めてしまうような内容の買取メールが多く届きます。こういった営業トークには要注意です。
悪徳業者の専属専任媒介契約はダメ！
悪徳業者の特徴
- Youtubeで不動産投資を否定する業者
- DMで相場よりも何百万円も高い金額を提示してくる業者
- 一括査定サイトで他業者よりも並外れた高値を提示する業者
こうした業者の専属専任媒介契約を提案されたら絶対に断るように！
悪徳業者は、専属専任媒介契約の違約金目的で近づいてきます。
最初は契約を締結するため、売却目標といって市場よりも大幅に高い金額を提示してきます。しかし、契約締結後は、あれこれと売れない理由をつけて引き延ばします。中には、購入希望者が現れたがローンがダメだったなどともっともそうな理由をつける業者もいます。
その後、売れないので価格を下げましょうといって市場よりも大幅に安い金額を提示するなどして、オーナーから契約破棄を提案してくるように仕向けます。専属専任媒介契約のオーナー都合の解約には、売却価格の2割を支払う必要があります。
こうした悪徳業者に絡め取られると損失がより大きくなります、絶対に気をつけてください！
株式会社プライム住販の会社概要
プライム住販は、投資用マンションの売買仲介を行う不動産会社です。「最良のご売却条件のご提案」「最良のご購入物件選択」「最良の不動産仲介サービス」という社名に由来する3つのPRIMEの実現を目標として業務に取り組んでいるそうです。
売買対応可能地域は、東京都内を中心にしており、横浜市・川崎市も対象となります。
| 商号 | 株式会社 プライム住販 |
| 本社所在地 | 東京都練馬区高松4-20-15 |
| 設立 | 2011年10月 |
| 資本金 | 1000万円 |
| 免許番号 | 東京都知事（3）第９３７４５号 |
| 加盟団体 |
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| 事業内容 |
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プライム住販の事業内容
売却コンサルティング
プライム住販には、投資用不動産の仲介に経験豊富なスタッフが在籍しています。売却希望の顧客の意向を十分に理解したうえで、最適な提案を心がけているそうです。
専門的な税務相談が必要な場合は、プライム住販の顧問税理士に無料で相談できます。
テレビ電話での相談
プライム住販では、来店が難しい方のために、テレビ電話を活用して営業担当者とスマートフォンやタブレット、パソコン上で対面相談ができるサービスを行っています。できるだけ相手の顔を見ながら相談したい方にとっては嬉しいサービスといえるでしょう。
利用するのはNTTグループが提供する「ビデオトーク」です。アプリや登録などは必要ありませんが、事前の申込が必要です。テレビ電話での相談は次の流れで行います。
申込
メールまたは電話でオンライン相談希望と営業担当者に伝えます。
スケジュール調整
営業担当者からメールまたは電話で連絡が入るので、オンライン相談の日時を調整します。
オンライン相談
ショートメールまたはメールで専用URLの連絡が入ります。予約時間になったらURLにアクセスするとオンライン相談がスタートします。
不動産調査
プライム住販では、査定前に以下の確認を行います。後から問題が起きないようにするためにも必要な調査なので協力しましょう。
- 当該物件の登記簿記載事項
(敷地面積、敷地権利、抵当権設定の有無など) - 当該物件に関わる法令上の制限
(前面道路の種類・幅員・道路計画、建ぺい率、容積率など) - 建物及び賃貸借契約の内容
(間取り、付属設備、部屋向き、内装状況、賃貸借契約内容、周辺環境など) - 近隣における類似物件の取引状況
(売出事例、売買成約事例、テナント募集事例など) - 建物の管理状況
(管理会社、管理費積立金の月額・改定予定、大規模修繕工事など)
物件の価格査定
上記の不動産調査の結果をもとに価格を査定します。プライム住販の価格査定は、媒介契約を締結した際におよそ2ヵ月以内に成約可能な最高価格を予想した条件になり、売出価格を決める際の目安になります。
売出価格設定の注意点
もし、数社に査定を依頼する場合は、査定額を比較して実際に売却可能な価格の上限を予想します。売出価格の決定は、立地や価格帯にもよりますが、上限の予想額に5〜10%上乗せした金額がおすすめとされます。購入希望者から値引き交渉される可能性があることや、高値売却を期待するためです。
しかし、上乗せしすぎると近隣の相場とかけ離れてしまうため、販売活動の効果が出づらくなってしまいます。売出価格の設定は重要なので、よく相談して決めるのがよいでしょう。
売買仲介を装った違約金詐欺の手口
近年、売買契約の違約金を狙った悪質な契約をさせる不動産仲介業者が急増しています。その詐欺的な手口がこちら。
- 不動産のオーナーに「高く売れますよ」と物件の売却を持ちかける。
- オーナーをだまし、媒介契約ではなく売買契約を締結する。
- 不動産仲介業者は、買主を探すことなく、物件を放置。
- いつまで経っても売れないため、オーナーが契約解除を申し出る。
- 契約解除には売買代金の20％の違約金が必要と言われ、支払わされる。
……もしも物件を5,000万円で売り出していた場合、1,000万円もの違約金を支払うことに。売買代金は不動産会社が自由に設定できるので、非常に悪質な手口です。
管理人の公式LINEでは、不動産の売却相談も行っています。詐欺的な手法に絡め取られてしまう前に、心当たりがある方は今すぐ相談ください。
販売活動
プライム住販では、投資用不動産の購入を希望する多数の顧客が、希望の価格帯やエリアを登録しているそうです。そのため、物件のオーナーから売却依頼があれば、即時に紹介が可能となっています。
また、収益マンションの売買仲介に経験豊富な営業スタッフが、顧客やネット、ポスティング、折り込み広告から反響があったお客様へ購入プランを提案します。
プライム住販の不動産売却の特徴
都内のワンルームマンションに強い
プライム住販の代表はワンルーム仲介営業歴30年以上の実績があり、現在も販売担当者として活躍しています。プライム住販は創業以来、売買仲介物件の9割は都内のワンルームマンションです。とくに30㎡以下の都内ワンルームマンションの高価売却仲介に実績があります。
ある程度時間を費やしても高値売却重視
プライム住販は購入意向の強い個人や法人既存顧客に向けて販売活動を行うとともに、各種不動産サイトの反響や他業者の顧客紹介と合わせて高値売却を目指します。そのため、販売期間にはある程度時間を費やすこともありますが、最高値の売却条件を提案してくれます。
諸手続きをトータルサポート
プライム住販では、売買に伴う各種登記・借入返済・貸主変更・管理会社変更などの手続きや税務相談、内装業務などをトータルにサポートしています。
仲介手数料は40％オフ（成約価格1,000万円以上の場合）
プライム住販には購入希望者が多数いるため、売物件が不足している状況です。一室でも多く購入希望者へ紹介できるように、成約価格1,000万円以上の売主を対象に仲介手数料の値引きを行っています。通常、成約価格1,000万円以上の場合は仲介手数料の上限が3％+ 6万円（税抜）ですが、プライム住販では40％オフで対応してもらえます。
プライム住販の不動産売却の手順
無料査定
プライム住販のホームページでは「お問合せ・無料査定」フォームから相談や査定を受け付けています。物件の売却を検討している方は、まず無料査定を依頼しましょう。希望すれば各種シミュレーションの作成も依頼できます。
査定を依頼しても執拗な営業はないとのことなので、安心して依頼できるでしょう。
売却の依頼
査定価格を参考にして売出価格を決めたら、媒介契約を締結して正式に売却を依頼します。
媒介契約には3種類あり、一社のみに依頼する「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」と複数社に依頼可能な「一般媒介契約」があります。
経過報告を確認
販売活動の報告が入るので、市場の反応具合や申し込み、問い合わせの有無などを確認します。
なお、販売活動の報告頻度は媒介契約の種類によって異なります。専属専任媒介契約が1週間に1回なので、細かい頻度で状況を確認できます。専任媒介契約の場合は2週間に1回です。一般媒介契約の場合は販売活動の報告義務がないため、状況を把握しづらい可能性があります。
購入申込内容の確認
購入申し込みがあれば、価格や代金の支払時期などの諸条件を確認のうえ、承認か不承認か判断します。
通常であれば2〜3日中の返事が望ましいですが、判断に時間がかかる場合はその旨を連絡して先方に待っていただくように伝えましょう。
売買契約の締結
購入申し込み人と売買の諸条件に合意したら、売買契約書に署名押印して売買契約を結びます。通常は売買契約締結時に代金の5〜10％を手付金として受け取ります。
売買契約時は売主と買主が立ち合いますが、遠隔地にお住まいであったり、多忙で時間が取れないなど都合が悪い場合は、プライム住販が売買契約書類を持ち回りにて行うことも可能です。
その場合、手続き前に担当者が一度訪問することになります。取引の説明をしたうえで契約書類などを作成してから、売買契約書を持ちまわるかたちで売買契約を締結します。日本全国出張可能ですが、仲介手数料以外に交通費などの費用は必要ないので安心です。
売買代金の受領・物件の引渡し
買主に代金の支払い準備ができた段階で、物件の引渡しの日時や場所を相談のうえ決めます。精算書や準備書類一覧などが送付されるので、確認して引渡しの準備をしておきましょう。
引渡日当日は買主から売買代金を受領し、家賃・敷金・固定資産税・管理費・修繕積立金などを精算します。抵当権が設定されている場合は残債務を返済し、抵当権抹消の手続きを行います。司法書士に支払う抵当権抹消費用は通常2〜3万円ほどです。
建物管理会社、賃貸管理会社および賃借人への所有者変更手続きは、プライム住販が代行します。
プライム住販の口コミ・評判
プライム住販で不動産を売却した人からは、どのような声が聞かれるのでしょうか。ネット上に投稿されている口コミは見当たらなかったので、プライム住販のホームページに掲載されているお客様満足度アンケートの中からピックアップしてご紹介します。
3社に査定依頼をしましたが、一番高い評価をしていただきました。不動産を売却するのは初めてでしたが、丁寧に説明していただき安心して取引きすることができました。
山内様には、長きに渡り売買にご尽力いただき、本当に感謝しております。結果として私の希望額での売却には至りませんでしたが、納得できる範囲での売却になったと思います。これも、山内様はじめ、御社のご尽力のおかげだと思います。ありがとうございました。また何かご縁がありましたら、その際はよろしくお願いいたします
今回の物件売却について、御社山内課長様には大変お世話になりました。査定額を上廻る売却、又スピーディでていねいな対応を頂きました。物件の管理会社との連携も密にして頂き感謝申し上げます。ありがとうございました。
プライム住販で不動産の売却をした人からは、担当者の対応や売却金額に満足する声が多数寄せられていました。
「たとえ希望額で売却できなくても、納得できる範囲であった」と担当者の尽力に感謝する声も見られます。
まとめ
本記事では、投資用マンションの売買仲介を行っているプライム住販の評判や事業内容、不動産売却の流れなどをお伝えしました。
プライム住販は売却スピードよりも高値売却を重視しています。プライム住販で不動産を売却した人たちからは、担当者の丁寧な対応や売却金額に満足する声が多く見られます。
また、プライム住販では「ビデオトーク」を活用したテレビ電話での相談も導入されています。遠方や多忙などの理由で来店が難しい方も相談しやすいでしょう。
首都圏の投資用マンションを少しでも良い条件で安全に売却したいとお考えの方は、無料査定を依頼してみてはいかがでしょうか。
ワンルームマンションは今すぐ売却しよう！
ワンルームマンション投資を取り囲む環境は絶望に近いです。
- 物件の老朽化と共に家賃は下がり、空室率は上がる
- 次々に新築物件が立ち、競合物件が増え続ける
- 修繕積立金は上がり続ける
- サブリース契約は負け確
- 人口減少時代に不動産投資はナンセンス
ざっと挙げただけでも、これほどのデメリットがあります。毎月数万円の手出しを出しながら35年保有すれば、ローン完済時には1,000万円近い損失に。ワンルームマンション投資は、いつまで経っても損益分岐点が来ない投資と言えます。
だからこそ、ワンルームマンションはすぐに売却することが損失を最小限に抑える方法です。
売却方法は「買取」一択！
投資用ワンルームマンションを売却する際には、仲介か買取かという選択肢があります。
仲介の場合：業者が物件の価格や条件に合う買主を市場から探す
買取の場合：業者が直接物件を買い取る
この仕組みの違いから、ネット上などでは「買取は買主を探す必要がないので早期に売却できる反面、仲介に比べて売却価格は安くなる」といった説明も散見されますが、これを鵜呑みにするのは大変危険。なぜなら、仲介には下記のようなリスクがあるからです。
- 売れる見込みのない査定価格をつける「高預かり」をされ、売れないからと価格を下げられてしまう
- 「囲い込み」により、1,000万円単位で物件価格を下げられる
- 媒介契約のつもりが契約日を空欄にした売買契約を締結され、違約金を騙し取る違約金詐欺にあう
つまり、仲介では早く売れないだけでなく、高く売ることもできず、むしろ騙される可能性がある、と三重苦なのです。
売却先の選定は慎重に！
とはいえ、買取業者には、市場より大幅に低い値段で買い叩こうとしている業者が多いことも事実。中には、
- 買い取った後に、物件にイチャモンをつけて損害賠償や値引きを強要する
- 次のオーナーと口裏を合わせ、物件に瑕疵があるとしてお金を要求する
といった悪徳業者も存在します。慌てて適当な業者に売却して足元を掬われないためにも、管理人が考える信頼できる不動産会社の選び方をご紹介します。
- 不動産一括査定サイトなどは利用しない
車などは複数社に査定を出すことが一般的ですが、こと不動産では危険な業者があまりにも多いのが現状。一括査定では各社の信頼性などが確認できないため、トラブルに巻き込まれるリスクが高まります。 - DM・電話営業・Web広告などで宣伝、営業してくる業者はNG
市場価格で、かつトラブルなく買い取ってくれる業者というのは営業も広告宣伝活動もしていないケースが多いです。なぜなら、お客さんの方から買ってください、とくるわけですからね。
