投資用マンションを運用していると、キャッシュフローがマイナスになるいわゆる「赤字」になることがあります。しかし、不動産投資における赤字は悪いものではないという意見も多く、自分の赤字が良いものなのか悪いものなのか、どうやって判断してよいか分からない人も少なくないでしょう。
そこで今回は、ワンルームマンション投資で赤字が出ているオーナー向けに、対策すべき「悪い赤字」なのか「よい赤字」なのかを解説します。赤字を対策する方法についても具体的に紹介するので、ぜひ参考にしてください。
ブログ管理人：ふじ太郎
業者に言われるがままワンルームマンション×5戸、一棟マンション×1棟を購入。一時期は毎月20万のCFを得るも、保有していた不動産の家賃延滞が発生。その後延滞分を回収することが不可能になり、実質不払いに。その補填のために一発逆転を狙い、300万円の借金をしてFX自動売買ツール購入するが上手くいかず撃沈。
毎月の返済で収支が赤字続きだったため、損切りして不動産を全て売却。今は家族を第一に謙虚に過ごしています。
不動産の売却には魔物が潜んでいます。。囲い込み、高預かり、違約金詐欺、買い叩き・・・・当ブログでは私の経験をもとに失敗しない売却方法をお伝えしています。
詐欺まがいの買取営業が急増中！
近年、売買契約の違約金を狙った詐欺的な買取営業が急増しています！
媒介契約のつもりが売買契約を締結させられ、解約を求めると数百万円もの高額な違約金を請求する、というもの。こういったリスクを回避するには買取業者に買い取ってもらう方が良いでしょう。
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こういった、不動産オーナーがつい目を止めてしまうような内容の買取DMは物件オーナーには多く届きます。
また、DM、電話、訪問、インターネット広告など・・・熱心に買取営業をしている不動産会社には絶対売ってはいけません。
本当に良い買取業者は口コミで次々に顧客が舞い込むもの。営業しないと顧客が見つからない時点で、詐欺ではないにしても、そうした会社に売却するメリットがありません。
電話営業してくる会社と、口コミで人気の不動産業者、どちらにあなたの不動産を売却したいですか？
私もワンルームマンションを売却した経験があります。今の時代不動産を保有していると非常にキケンですから。。
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と書いていますが、管理人が信用できる業者に問い合わせたところ、査定結果は2,500万円でした。。こういうDMは実際の金額よりも大幅に高い金額で送ってくるものです。実際に問い合わせると色々理由つけられて金額下げられるでしょうね。
買取のDMなんてそんなモンです。鵜呑みにすると痛い目に遭います。
マンション投資における「赤字」の意味とは？
マンション投資における「赤字」とは、投資によって得られる収入が経費を下回り、結果としてマイナスのキャッシュフローが生じている状態を指します。
具体的には、家賃収入やその他の収益が、ローン返済、管理費、修繕費、固定資産税、その他の経費（保険料や空室リスクによる損失など）をカバーできない場合に赤字となります。
赤字が発生する理由には、以下のような要因があります。
- ローンの返済負担が大きい：購入時の融資条件によって、月々のローン返済額が高くなりすぎると、家賃収入では賄い切れない場合があります。
- 空室リスク：空室が発生すると収入が減少し、赤字につながります。
- 修繕費・管理費の増加：築年数が経過するにつれて修繕費や管理費が増加し、赤字につながることがあります。
- 家賃の下落：市場状況や地域の変化により家賃が想定よりも低くなり、ローンの返済負担を賄い切れなくなるケースもあります。
マンション投資における「よい赤字」
マンション投資における「よい赤字」とは、見かけ上の赤字であっても、税務上のメリットや長期的な資産形成にプラスとなる赤字のことを指します。中には、実際のキャッシュフローがプラスでありながら、会計上や税務上の処理によって赤字として扱われる場合もあります。具体的には、以下の要因で「よい赤字」と見なされることがあります。
減価償却による赤字
不動産の建物部分は時間とともに価値が減少すると見なされ、減価償却費を計上することができます。これは税務上の経費として認められるため、実際の収入に対する税負担を軽減する効果があります。
実際のキャッシュフローはプラスでも、減価償却費によって税務上は赤字となるケースがあり、この場合、所得税や住民税の減額が期待できます。
特に高収入の投資家にとっては、他の所得と損益通算することで総合的な税負担の軽減につながります。
長期的な資産価値の上昇が見込まれる場合
たとえ短期的に赤字であっても、将来的に不動産の価値が上昇し、売却時に利益が得られることが見込まれる場合、長期的な投資戦略として「よい赤字」と考えられます。
- 例えば、都市部や開発が進んでいる地域の物件は、初期の収支が赤字でも将来のキャピタルゲイン（売却益）を期待して持ち続ける場合があります。
マンション投資における「悪い赤字」
マンション投資における「悪い赤字」とは、長期的にも経済的な利益が期待できず、投資が失敗している状態を指します。このような赤字は、キャッシュフローが悪化し、持続的に損失を出し続けるため、早急な改善が必要です。以下のような要因が「悪い赤字」につながります。
キャッシュフローが持続的にマイナス
家賃収入よりも経費が常に上回り、実際のキャッシュフローがマイナスになっている状態です。これが続くと、毎月の持ち出しが増え、手元資金は減少する一方になります。
- 例：家賃収入が10万円なのに対し、ローン返済や管理費などの月額支出が12万円で、毎月2万円の損失が出ている。
空室率の増加
空室が頻繁に発生して収益が安定しない場合は赤字に直結します。特に物件の立地や管理状況が悪いと、空室リスクが高まり、長期的に赤字が続く可能性があります。
- 例：地方や需要が低いエリアで購入したマンションが空室だらけになり、固定費だけがかかっている状態。
ローン返済の負担が大きい
購入時に無理なローンを組んだ場合、月々の返済額が家賃収入を上回り、常に赤字が発生します。家賃収入で返済額を賄えていない以上、返済計画を見直さなければ状況が改善することはないでしょう。
- 例：頭金を少なくしてフルローンでマンションを購入し、毎月の支払いが重くなりすぎるケース。
修繕費や管理費の増加
物件が古くなるにつれて修繕費や管理費が増加し、当初の計画では予測していなかった支出が発生します。これが家賃収入を上回るようになれば、もう赤字から回復する見込みは基本的にありません。根本的な投資の見直しが必要です。
家賃の下落
近隣地域の賃貸需要の低下などにより家賃が下落すると、当初の収支計画が崩れて赤字になる可能性があります。特に物件を長期間所有していると、築年数の増加や市場の変化によって、家賃を下げざるを得ない状況になることは珍しくありません。
出口戦略の失敗
売却益を期待して投資していたものの、マンションの価値が思うように上昇せず、売却時に損失を被るケースです。現状の手出しが大きくなかったとしても、売却時に資産が目減りすることがあります。
投資用マンションで赤字が出ている場合の対策
投資用マンションで赤字が出ている場合、多くの投資家が空室対策や管理会社の変更、ローンの借り換えといった対策を試みます。しかし、現実的にはこうした対策は根本的な解決にはならず、赤字が継続する拡大する可能性が高いです。現状維持になればまだマシなほうで、中途半端な対策は損失を拡大させます。
特に近年の不動産市場では、賃貸需要の低下や修繕コストの増加など、個人投資家レベルでは改善の見込みが立たないことが多く、結局のところ最終的な解決策は売却しかない場合がほとんどです。以下では、それぞれの対策がいかに効果が薄いか、そしてなぜ売却が最善の選択肢なのかを説明します。
空室対策を行う
空室対策は、多くの投資家がまず検討する方法ですが、賃貸需要が低い地域では意味がありません。築古物件ではリノベーションやリフォームを勧められることもあると思いますが、これにかかる費用を回収できる可能性は低く、無駄な投資になることが多いです。
管理会社を変更する
管理会社を変更すればコストが下がり、収益が改善すると考えるかもしれませんが、実際には管理会社の変更による効果も極めて限定的です。さらに、安易に管理手数料の安さだけで選ぶと、物件の管理が不十分になり、結果として空室が増えたり物件の価値が下がるリスクもあります。
サブリース契約をしている場合、管理会社を変更すること自体が難しいケースも多く、管理会社の変更は現実的な解決策とは言えません。
ローンの借り換えをする
ローンの借り換えもよくある対策ですが、現在の低金利環境では借り換えによる支払金利の削減効果はほとんど期待できません。借り換えには手数料がかかるため、むしろ手数料によって赤字がかえって悪化する可能性もあります。
物件を売却する
結局のところ、赤字物件を持ち続けても長期的に見てほとんど改善の見込みがないため、売却することが唯一の現実的な対策です。物件を売却することで、赤字の状態から解放され、手元資金を守ることができます。
投資マンションの処分は「買取」がおすすめ
投資マンションを売却する際は、不動産会社への買取依頼が迅速かつ確実です。
仲介による売却も方法として一般的ですが、仲介は以下のようなトラブルになる可能性が高く、基本的におすすめできません。
- 売れる見込みのない査定価格をつける「高預かり」をされ、売れないからと価格を下げられてしまう
- 媒介契約のつもりが契約日を空欄にした売買契約を締結され、違約金を騙し取る違約金詐欺にあう
- 高値で買い取った後、物件にイチャモンをつけて損害賠償請求をされる
- 手数料目当ての「囲い込み」により、1,000万円単位で価格を下げられる
これに対し、買取の場合は不動産会社が買主となります。査定依頼から売買契約、代金受領までの一連の流れをすべて不動産会社に任せられて、非常にシンプルです。
- 不動産会社に査定を申し込む
- 査定結果を受け取る
- 売却を決めたら、必要書類を準備して売買契約を結ぶ
- 指定の口座に買取代金が振り込まれる
査定金額に納得でき、契約が滞りなく進めばかなり早期に代金を受け取れるので、現金化を急ぐ状況でも便利です。
投資マンションを早く手放したい方にとって、不動産売却に関する知識が豊富でなくてもスムーズに売却でき、確実に現金化できる買取は最善の選択肢といえます。
まとめ：赤字の投資用マンションは処分するしかない
今回は、投資用マンションの「よい赤字」と「悪い赤字」について解説しました。赤字対策として、売却以外の手段は意味がないと言っても過言ではありません。
空室対策や管理会社の変更、ローンの借り換えは、いずれも根本的な解決策にはならず、むしろコストがかさむリスクがあります。最終的な解決策として、物件の売却が唯一の現実的な手段であり、早期に損切りすることで赤字から解放されることが重要です。取り返しがつかない事態になる前に、買取による処分を早急に検討してください。
ワンルームマンションは絶対にやってはいけない投資です。もし今ワンルームマンションをお持ちなら、損切りしてでも手放してください。
ワンルームマンションは月々の手出しがマイナスである上に、資産価値も老朽化と共に下がっていきます。少しでも早く売却することがダメージを最小限に抑える最適解です。
私も持っていたワンルームマンションは手放しました。もちろん数百万円のローン残債が残り、家族からお金を借りて完済しました。それでも持ち続けるよりは良い解決策だったと今でも確信しています。
もし今持っているワンルームマンションで、月々の手出しが発生しているなら、今すぐにでも売却してください！ただ売却先もキチンと選ばないと詐欺にあってしまう可能性があります。。
もし売却でわからないことや相談したいことがあったら、LINEで相談に乗ってますよ。
