投資マンションはクーリングオフできる？適用条件や手続き方法を解説

営業マンに促されて深く考えず契約してしまったり、後日投資マンションの所有に無理があると気づいたりして、クーリングオフを考える方もいるでしょう。

クーリングオフ制度を利用するには4つの条件があり、満たしていなければ適用されないため、現実的には難しいケースが多々あります。

そこで本記事では、クーリングオフ制度の適用条件や利用手順・ポイントなどをお伝えするとともに、適用が難しい場合の最善策となる買取依頼についてもお伝えしますので、ぜひご覧ください。

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不動産投資におけるクーリングオフ制度とは？

不動産投資におけるクーリングオフ制度とは、売買契約を締結したあとでも一定の条件のもとであれば解除や撤回が可能な、消費者保護を目的とする制度です。

（出典：宅地建物取引業法「昭和二十七年法律第百七十六号宅地建物取引業法 第三十七条の二」）

訪問販売や金融商品などにもクーリングオフ制度があるので、日常生活のどこかで名前を聞いたことがある方も多いかもしれません。

購入後一定期間内であれば契約を解除できるクーリングオフ制度は、商品によって規定される法律が以下のように異なります。

法律	商品
宅地建物取引業法	不動産
特定商取引法	訪問販売 電話勧誘販売 訪問購入 特定継続的役務提供 連鎖販売取引 業務提供誘引販売取引
金融商品取引法	金融

そのため不動産投資の場合は、宅地建物取引業法に沿ってクーリングオフ制度を利用する必要があることを知っておきましょう。

不動産投資でクーリングオフの利用を検討するシーン

不動産投資においてクーリングオフ制度の利用を考えるとき、以下のようなシーンが挙げられます。

• 資金計画に無理があった
• 立地条件に問題があった
• 法的な問題やトラブルがおきた
• 期待していた収益が得られそうにないことがわかった

意思がはっきりしないまま不動産会社に促されて契約したり、ローンの返済に無理があったりする場合は「冷静になってもう一度考え直したい」と考える方がほとんどでしょう。

近隣住民トラブルや空室の多い物件であることがわかった場合も後悔につながり、契約したあとでも見直したいと考えますよね。

不動産売買契約は高額な取引であり、契約をよく理解しないまま進めてしまうと、大きな損失を被るリスクがあります。そのため、一定期間内であれば解除や撤回ができるクーリングオフ制度が設けられているのです。

とはいえクーリングオフ制度は、どのようなシーンでも利用できる制度ではありません。クーリングオフ制度を利用するには、次の章で解説する4つの条件を満たす必要があります。

また所定の手続きを踏む必要もあるため、制度の内容をよく理解したうえで、自身のケースで利用できるか確認することが大切です。

不動産投資においてクーリングオフが適用される4つの条件

不動産投資においてクーリングオフが適用される条件は、以下4つです。

順番に解説します。

1.売主が宅地建物取引業者であること

クーリングオフを利用するには、売主が宅地建物取引業者（以下、宅建業者）でなければなりません。

一般的な消費者と比較すると、宅建業者には不動産取引に関する専門的な知識と経験があり、情報量や交渉力において圧倒的に優位な立場といえるでしょう。そのため消費者保護の観点から、宅建業者との不動産取引がクーリングオフ制度の適用対象となります。

ただし、売主が宅建業者であったとしても、クーリングオフを利用するにはさらに以下2つの条件に該当していなければなりません。

• 仲介業者ではなく売主が宅建業者である
• 買主が非宅建業者である

クーリングオフ制度を利用するには、直接の売主が宅建業者である必要があります。仲介業者が宅建業者であっても、売主が免許のない個人や法人の場合は、クーリングオフ制度の適用はされません。

また買主が宅建業者だった場合は、不動産取引の知識がある人同士の売買となります。プロとしての不動産取引の知識があれば一般消費者とはいえず、冷静な判断ができることから、保護する必要性は下がりますよね。そのためクーリングオフ制度の適用とはなりません。

これらの条件を踏まえて、以下の表にクーリングオフ制度を利用できる条件をまとめましたので、参考にしてください。

売主	仲介業者	買主	クーリングオフ制度の適用
宅建業者	－	一般消費者	○
宅建業者	宅建業者	一般消費者	○
一般消費者	宅建業者	一般消費者	×
宅建業者	－	宅建業者	×
一般消費者	－	宅建業者	×
一般消費者	－	一般消費者	×

2.契約締結場所が宅地建物取引業者の事務所や関連する建物以外であること

クーリングオフ制度の適用を受けるためには、契約を締結した場所が、事務所やモデルルームといった宅建業者に関連する建物“以外”である必要があります。

これは押し売りのような不当な勧誘を防ぐために設けられた条件であり、たとえば以下のような場所で結んだ契約でしたらクーリングオフ制度の対象になる可能性が高いです。

• 飲食店
• 自宅
• 勤務先

自宅や勤務先などへ押しかけられた場合、消費者の理解が追いつかず冷静な判断ができないまま契約を結んでしまうリスクが高まります。このような消費者の不利益を回避するために、事務所や関連する建物以外で結んだ契約については、クーリングオフ制度を適用できるようになっています。

ただし、買主が希望して自宅で申し込んだり、飲食店へ自ら出向いたりした場合は「購入する意思があった」と見なされ、クーリングオフ制度が適用されないので注意しましょう。

3.クーリングオフ通知から8日以内であること

クーリングオフ制度を利用するには、売主から書面で説明された日から8日以内に制度を利用する旨を申し出なければなりません。

クーリングオフ通知書を、8日以内に売主のもとへ送付する必要があり、過ぎてしまうと制度を利用できなくなってしまうので注意しましょう。

たとえば、4月1日に投資マンションの契約を結んでクーリングオフ制度の説明を受けた場合、4月8日までにクーリングオフ通知書を売主に送付していれば、契約をキャンセルできます。

ただし、クーリングオフ制度について書面で説明を受けていない場合は、8日以内という期限の定めはありません。

4.物件の引き渡しおよび代金の支払いが完了していないこと

クーリングオフ制度の利用には、「物件の引き渡し」と「代金の支払い」の両方が完了していないことが条件です。

物件の引き渡しが済み、売買契約したあとでも契約解除を認めてしまえば、法で守られている権利や利益を得る取引行為を損なってしまいます。そのため、物件の引き渡しや代金の支払い前しかクーリングオフ制度は利用できないのです。

物件の所有権を売主から買主に移転する引き渡しでは、以下のような手続きをおこないます。

• カギの受け渡し
• 各種登記の実行
• 登記済証の交付

仮に物件の引き渡しを終えていても、決済が完了していなければ制度の利用は可能です。たとえば手付金のように一部だけ支払っている状況なら適用条件に当てはまり、費用も返還されます。

投資マンションのクーリングオフ手続きのポイント

ここからは、投資マンションのクーリングオフ手続きにおけるポイントを以下4つお伝えします。

順番に解説します。

クーリングオフは書面で通知する

不動産のクーリングオフは書面で通知する必要があります。（出典：宅地建物取引業法「昭和二十七年法律第百七十六号宅地建物取引業法 第三十七条の二」）

口頭で申し出ても法的効力を認められず、クーリングオフはできません。また、直接クーリングオフを申し出ると、以下のようなトラブルにつながる可能性も懸念されます。

• 不動産会社からクーリングオフを拒否される
• クーリングオフは承諾されたが手付金が返還されない
• 高額な違約金を請求される

たとえば「担当者が不在なので後日相談しましょう」「投資利益が見込めるためクーリングオフはもったいない」などの言い訳で先伸ばしされたり、引き止められたりする状況に繋がりかねません。

一方的に理由を付けて高額な請求をされることもあるので、クーリングオフを申し出るときは、証拠を残せる書面で伝えることが必須です。

クーリングオフ期限を厳守する

投資マンションをクーリングオフする場合は、書面で説明を受けてから8日以内に、クーリングオフ通知を売主へ送付しなければなりません。8日の期限を過ぎると、クーリングオフの権利を行使できなくなります。

ただし前述したように、申し込みや売買契約締結後に8日以上たっていても、クーリングオフ制度について書面で説明されていない、つまり口頭で説明を受けた場合やそもそも制度について知らされていない場合はクーリングオフできる可能性があります。

内容証明郵便を利用する

必須ではありませんが、クーリングオフ通知を発送する場合は、内容証明郵便の利用をおすすめします。

内容証明郵便とは、郵便物の内容や発送日時・誰がどこに郵送したかなどを、郵便局が証明してくれるサービスです。

クーリングオフは通知を出した日から効力が生じ、消印が期限内であれば売主に届く日が8日以上たっていても問題ありません。売主が「クーリングオフ通知を受け取っていない」と主張した場合でも、内容証明郵便を利用していれば通知を送ったことや書類の内容を証拠として提示できるので、トラブル防止の観点で重要なポイントです。

注意点として、内容証明郵便の利用によって証明できることは、クーリングオフ通知を送った事実だけです。

相手が受け取ったことについては証明できないため、次に解説する配達証明も合わせて利用するようにしてください。

配達証明を利用する

クーリングオフ通知を送付するときは、配達証明の利用をあわせて利用します。

配達証明は、相手方へ書類を配達したことを郵便局が証明してくれるサービスです。

内容証明郵便を利用するとクーリングオフ通知を送った事実は証明できますが、相手が受け取ったかについては証拠として残せません。そこで配達証明も合わせて利用すると、クーリングオフ通知を送った事実とともに、相手へ到達したことも証明できます。

相手方へ配達した日を記載したはがきが差出人宛に届くので、クーリングオフ通知を「受け取っていない」「届かなかった」などと言い逃れることができなくなるのです。そのため、クーリングオフ通知を郵送するときは配達証明を利用して、相手のもとへ届いた証拠を残すようにしましょう。

投資マンションのクーリングオフ通知書の書き方

ここまで、クーリングオフ通知の手続きをするポイントについてお伝えしました。つづいて、実際にクーリングオフ通知を出すにあたって、書き方を見ていきましょう。

順番に解説します。

STEP1｜内容証明郵便のルールを理解する

クーリングオフ通知書を書くにあたって、まずは内容証明郵便のルールを理解しておきましょう。

前提として、内容証明郵便には図面や返信用封筒、写真などの同封はできません。そして内容文書を書き写す謄本を作成するときは、以下のように使用可能な文字や文字数、訂正方法などのルールが細かく決められています。

字数 行数	縦書き	・1行20字以内、1枚26行以内
	横書き	・1行20字以内、1枚26行以内 ・1行13字以内、1枚40行以内 ・1行26字以内、1枚20行以内
使用できる文字の種類	・ひらがな ・カタカナ ・漢字 ・数字 ・英字（固有名詞に限る） ・カッコ ・句読点 ・一般に使用される記号
文字のカウント例	・%：1字 ・m2：2字 ・kg：2字 ・「」：1字 ・⑤：2字 ・⑩：3字 ・。：1字 ・、：1字 ・3月13日：5字
訂正時	1.間違えた箇所を二重線で消す。 2.欄外に「〇字削除」「〇字挿入」と記載する。 3.差出人の印を押す。
2枚以上にわたる場合	つづり目に差出人の印で契印（割印）をする。

参考：郵便局「内容証明　ご利用の条件等」

用紙は、便せんや原稿用紙、コピー用紙など、どのような紙を使ってもルールに沿っていれば問題ありません。

ただし文字数が細かく制限されているため、文房具店やネット通販などで市販の内容証明用紙を購入して利用するとわかりやすいでしょう。より詳しく内容証明郵便のルールについて知りたい方は、郵便局の「内容証明　ご利用の条件等」を確認してください。

STEP2｜クーリングオフ制度で契約解除する旨を明確に書く

内容証明郵便のルールについて理解できたら、クーリングオフ制度を利用して契約解除することを明確に書いていきます。

以下は、東京都住宅政策本部が例として挙げているクーリングオフ通知書の書式ですので参考にしてください。

出典：東京都住宅政策本部「【内容証明郵便の書き方・出し方】」

記載する内容に決まりはありませんが、クーリングオフ通知であると相手にすぐ認識してもらえ、手続きをスムーズに進められるよう、以下を意識して書くことが大切です。

• 表題を見てクーリングオフ通知だと視認できる
• 宅地建物取引業法37条の2にもとづく通知である
• 対象物件の情報がわかる

たとえば「クーリングオフ通知書」「契約解除通知書」などと表題に記載すると、書類を見たときにクーリングオフの意思がすぐ伝わります。宅地建物取引業法37条の2にもとづいた契約解除である旨は、クーリングオフが可能である根拠を示すためにも記載しましょう。

このほか以下の事項は、内容証明郵便を送るにあたって義務づけられているので必ず記載してください。

• 相手の名前・住所
• 自身の名前・住所

手付金として物件の代金を一部支払っている場合は、返還を求める文の記載も忘れないようにしましょう。

クーリングオフ通知書の作成を終えたら、自分・相手・郵便局用に同じ書類を3部用意します。手書きである必要はないので、1枚を手書きして残り2枚をコピーするか、パソコンで作成して3枚プリントアウトするなどしましょう。

STEP3｜郵送する

書類の作成を終えたら、郵送手続きをおこないます。

注意点として、内容証明を出せる郵便局は限られるため、事前に通知を差し出す郵便局がどこになるか確認しておきましょう。

郵便局へは、以下を持参します。

• 内容証明郵便の文書3部
• 封筒1通
• 印鑑
• 郵便料金

内容証明郵便は郵便局員に書類をチェックしてもらう必要があり、訂正する場面が生じたときのために、印鑑を持参すると安心です。書類の郵送が問題なければ封筒に入れ、配達証明も合わせて依頼すると、クーリングオフ通知の郵送手続きは終了です。

内容証明郵便・配達証明を利用するときにかかる郵便料金は、以下4つの合計となるので、参考にしてください。

利用するサービス	加算料金
内容証明郵便	謄本1枚：480円 謄本2枚：770円 謄本3枚：1,060円 謄本4枚：1,350円 謄本5枚：1,640円
配達証明	350円
郵便物の料金	一般的な手紙を出すときと同じ料金を支払う。グラム数で変動するので、郵便局の公式サイトを要確認。
一般書留の加算料金	480円

参考：郵便局「Q.内容証明の差出方法等を教えてください。」

※令和6年5月現在

投資マンションのクーリングオフが認められない場合の対応策

ここまで、クーリングオフ通知書の書き方についてお伝えしました。問題なくクーリングオフ制度を利用できれば通知書を郵送して契約解除となります。しかし、必ずしも認められるとは限らない点も、合わせて知っておく必要があります。

ここからは、投資マンションのクーリングオフが認められない場合の対応策について、以下2つを解説します。

• 「手付解除」が認められる場合がある
• ただし契約履行準備が進んでいる場合は難しい

順番に見ていきましょう。

「手付解除」が認められる場合がある

クーリングオフが適用されない場合でも、手付金を放棄することで契約を解除する「手付解除」が認められる場合があります。

（出典：宅地建物取引業法「昭和二十七年法律第百七十六号宅地建物取引業法 第三十九条」）

売買契約をすでに締結している中、買主の都合で解除を申し出れば、損害賠償につながる可能性も否定できません。

このような場合にトラブルやリスクを負わずに解除できる手段として、物件の購入代金の一部である手付金を放棄する「手付解除」を選択することができます。

たとえば3,000万円の投資マンションを購入するにあたって、100万円の手付金をすでに支払っている状態で解除したいとしましょう。最初に不動産会社へ相談し、手付解除によって売主に解除したいことを申し出ます。「言った・言わない」のトラブルとならないよう手付解除通知書を作成し、100万円の手付金を放棄すると、解除が可能です。

以下は東京都住宅政策本部が例として提示している手付解除通知書ですので、参考にしてください。

出典：東京都住宅政策本部「（3）の拒絶・妨害の禁止」

注意点として、手付解除が認められる期日は契約内容の実現に向けて動いている段階、すなわち契約履行の着手までとなります。契約履行の着手とは、物件の引き渡しや所有権移転登記などが該当し、すでに進められていれば解除はできません。

ただし契約履行準備が進んでいる場合は難しい

手付解除はクーリングオフ制度が認められない場合でも、投資マンションの売買契約を解除できる有効な手段ですが、契約履行準備が進んでいる場合は難しいことを理解しておきましょう。

契約の履行については、最高裁昭和40年11月24日判決にて以下のように言及されています。

債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合

引用：裁判例検索「裁判例結果詳細  最高裁昭和40年11月24日」

具体的にどのような場面が該当するか明確な定めはないものの、これまでの裁判例を考慮すると物件の引き渡しや、所有権移転登記・建築工事の開始などが契約の履行にあたると考えていいでしょう。

契約履行に着手しているかについては、当事者同士で意見が食い違うケースがしばしばあります。契約履行の準備は個々のケースによって状況が異なるので着手しているか否かについての判断は難しく、結果的に裁判となることも少なくないことを知っておいてください。

契約履行準備が進み手付解除ができない段階となった場合は、そのまま投資マンションを購入する「契約の履行」か、もしくは違約金を支払って「手放す」かの2択です。一般的に違約金は売買代金の20％程度と定められているケースが多く、手放すことができたとしても大きな出費となります。また、必ずしも違約金の支払いによって解除できるとも限りません。

売主側が違約金の支払いによる解除を受け入れず、契約履行を求められる可能性もあるからです。このように契約履行準備が進んでいる場合は、解除できない可能性も十分にあることを知っておきましょう。

「投資マンションの処分は買取がおすすめ」な理由

不要な投資マンションは以下2つの観点から、不動産会社への買取依頼がおすすめです。

不動産取引におけるクーリングオフは現実的に難しい場合が多い

消費者保護の観点から設けられているクーリングオフ制度ですが、ここまで説明した通り、以下4つの条件をすべて満たさなければならず、現実的には利用が難しいケースが多いです。

1. 売主が宅地建物取引業者であること
2. 契約締結場所が宅建業者の事務所や関連する建物以外であること
3. クーリングオフ通知から8日以内であること
4. 物件の引き渡しおよび代金の支払いが完了していないこと

そのため、不要な投資マンションを契約してしまった場合は、利用の難しいクーリングオフ制度や手付解除ではなく、不動産会社へ買取依頼をする方法が最適といえます。

買取なら迅速かつ確実に現金化できる

不要な投資マンションの処分は、不動産会社への買取依頼が迅速かつ確実です。

仲介による売却も方法として一般的ですが、仲介は以下のようなトラブルになる可能性が高く、基本的におすすめできません。

• 売れる見込みのない査定価格をつける「高預かり」をされ、売れないからと価格を下げられてしまう
• 媒介契約のつもりが契約日を空欄にした売買契約を締結され、違約金を騙し取る違約金詐欺にあう
• 高値で買い取った後、物件にイチャモンをつけて損害賠償請求をされる
• 手数料目当ての「囲い込み」により、1,000万円単位で価格を下げられる

これに対し、買取の場合は不動産会社が買主となります。査定依頼から売買契約、代金受領までの一連の流れをすべて不動産会社に任せられて、非常にシンプルです。

1. 不動産会社に査定を申し込む
2. 査定結果を受け取る
3. 売却を決めたら、必要書類を準備して売買契約を結ぶ
4. 指定の口座に買取代金が振り込まれる

査定金額に納得でき、契約が滞りなく進めばからかなり早期に代金を受け取れるので、現金化を急ぐ状況でも便利です。

クーリングオフが難しい投資マンションを早く手放したい方にとって、不動産売却に関する知識が豊富でなくてもスムーズに売却でき、確実に現金化できる買取は最善の選択肢といえます。

まとめ

投資マンションにおけるクーリングオフ制度は、多くの場合、条件の厳しさから適用が困難です。またクーリングオフできない場合に利用できる手付解除は有効な手段ではあるものの、不動産会社が契約の履行の準備を進めていれば認められません。

そのため、不要な投資マンションを契約してしまった場合の対応策として、不動産会社への買取依頼が迅速かつ確実に手放せる方法であることを知っておきましょう。

物件を購入した以上、あなたはすでにババを引いてしまっています。損失がこれ以上膨らむ前に、できるだけ早く手放すことを考えましょう。

※今、ワンルームマンションをお持ちの方へ※

ワンルームマンションは絶対にやってはいけない投資です。もし今ワンルームマンションをお持ちなら、損切りしてでも手放してください。

ワンルームマンションは月々の手出しがマイナスである上に、資産価値も老朽化と共に下がっていきます。少しでも早く売却することがダメージを最小限に抑える最適解です。

私も持っていたワンルームマンションは手放しました。もちろん数百万円のローン残債が残り、家族からお金を借りて完済しました。それでも持ち続けるよりは良い解決策だったと今でも確信しています。

もし今持っているワンルームマンションで、月々の手出しが発生しているなら、今すぐにでも売却してください！ただ売却先もキチンと選ばないと詐欺にあってしまう可能性があります。。

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