引用：株式会社FGH
株式会社FGHは、収益不動産の売買仲介に特化した不動産会社です。ワンルームマンションなど収益不動産の売却を検討中の方は、利用者の口コミが気になるのではないでしょうか。
また、株式会社FGHでは、物件を所有している方に高額売却の提案をDMで郵送しています。DMが届いた方の中には、信頼できる会社なのか評判が気になっている方も多いでしょう。
本記事では、株式会社FGHの特徴や不動産売買の流れなどをお伝えします。収益不動産について悩んでいる方や、売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
ブログ管理人：ふじ太郎
業者に言われるがままワンルームマンション×5戸、一棟マンション×1棟を購入。一時期は毎月20万のCFを得るも、保有していた不動産の家賃延滞が発生。その後延滞分を回収することが不可能になり、実質不払いに。その補填のために一発逆転を狙い、300万円の借金をしてFX自動売買ツール購入するが上手くいかず撃沈。
毎月の返済で収支が赤字続きだったため、損切りして不動産を全て売却。今は家族を第一に謙虚に過ごしています。
不動産の売却には魔物が潜んでいます。。囲い込み、高預かり、違約金詐欺、買い叩き・・・・当ブログでは私の経験をもとに失敗しない売却方法をお伝えしています。
不動産の買いたたきに要注意！
本文を始める前に・・・・
こちらは、当ブログに相談いただいた方からもらったDM。3,330万円で現金即決と書いていますが、管理人が信用できる業者に問い合わせたところ、査定結果は2,500万円でした。。
こういうDMは実際の金額よりも大幅に高い金額で送ってくるもの。実際に問い合わせると、色々理由をつけて金額を下げられるのが定番の手口です。他にも、
- あなたの物件を3,330万円で買いたい人がいます
- 法人ですでに同じマンションの別の部屋を3,100万円で購入された方があなたの部屋も欲しいと懇願しています
など、不動産オーナーがつい目を止めてしまうような内容の買取メールが多く届きます。こういった営業トークには要注意です。
悪徳業者の専属専任媒介契約はダメ！
悪徳業者の特徴
- Youtubeで不動産投資を否定する業者
- DMで相場よりも何百万円も高い金額を提示してくる業者
- 一括査定サイトで他業者よりも並外れた高値を提示する業者
こうした業者の専属専任媒介契約を提案されたら絶対に断るように！
悪徳業者は、専属専任媒介契約の違約金目的で近づいてきます。
最初は契約を締結するため、売却目標といって市場よりも大幅に高い金額を提示してきます。しかし、契約締結後は、あれこれと売れない理由をつけて引き延ばします。中には、購入希望者が現れたがローンがダメだったなどともっともそうな理由をつける業者もいます。
その後、売れないので価格を下げましょうといって市場よりも大幅に安い金額を提示するなどして、オーナーから契約破棄を提案してくるように仕向けます。専属専任媒介契約のオーナー都合の解約には、売却価格の2割を支払う必要があります。
こうした悪徳業者に絡め取られると損失がより大きくなります、絶対に気をつけてください！
株式会社FGHの会社概要
株式会社FGHは、投資用ワンルームマンションの売買仲介事業を主軸としている不動産会社です。
不動産会社は日本全国に12万5,000社もありますが、収益不動産の売買仲介に特化した会社は50社にも満たないといわれています。
株式会社FGHが創業した2007年頃はわずか10社程度であったため、収益不動産の売買仲介のパイオニア的存在といえるでしょう。
同社の原点は、2007年に設立された株式会社アーバンフォース。売買事業部と賃貸事業部が置かれていました。2012年には、グループをホールディングス化する目的で株式会社アーバンフォース売買事業部を分社独立させ、株式会社FGHを設立。社名はForce Group Holdingsの頭文字に由来します。
2014年には台北に100%子会社の現地法人、東京問屋不動産股份有限公司を設立。2016年には大阪支店を開設しました。2017年にはアーバンフォース社の全株式を取得して完全子会社化しています。
| 社名 | 株式会社 FGH（FORCE GROUP HOLDINGS） |
| 資本金 | 3,000万円 |
| 創業 | 2007年2月 |
| 設立 | 2012年6月 |
| グループ社員数 | 73名（パート・アルバイト含む） |
| 取扱い物件 | マンション・アパート・土地・戸建・一棟ビル |
| 所在地 |
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| 事業内容 |
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| 免許登録 |
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| 加盟団体 |
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| グループ会社 |
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株式会社FGHの特徴
収益不動産のプロフェッショナルとしてサービスを提供する株式会社FGHの主な特徴をご紹介します。
独自のビジネスモデルを構築
ワンルームマンションをメインとした収益用不動産の流動性を高める独自のビジネスモデルを築いている株式会社FGH。
不動産の所有者と購入希望者の双方のニーズをヒアリングするとともに、独自の投資指標を活用し、お客様が心から満足できるようにサポートを行っています。
投資シミュレーター「投資スケルトン」で物件リスクを可視化
投資用マンションの購入を検討する人も売却を検討する人も、気になるのが今後のリスクです。
株式会社FGHの投資シミュレーター「投資スケルトン」は、300万件以上の制約実績データを収集し、さまざまな不動産所有リスクを考慮して現在と将来のキャッシュフロー状況をシミュレーションできます。
「売却運用率」と「リスクパーセンテージ」という2つの独自指標で、保有し続けるリスクや売却パフォーマンスを数値化することが可能です。
売却運用率
売却運用率とは、今物件を売却することで、数年後に売却するよりもどれだけ得になるかという倍数を計算したものです。
「売却運用率＝現売却金額÷（◯年後の売却金額＋◯年後までの実質収支）」の計算式で算出できます。
たとえば3年後が1.3倍なら、今売却した方が3年後に売却するより1.3倍得ということになります。
不動産投資の最後のフローである売却は、購入と同じくらい大切です。売却前に売却運用率を計算すれば、売却成果を数値的に判断可能です。
リスクパーセンテージ
リスクパーセンテージとは、年間の返済額とランニングコストに対して、家賃の下落も考慮しながら持ち続けた場合、何%のリスクがあるか算出するものです。
プラス収支であれば100%未満になるため、3年後や6年後にリスクパーセンテージが100%未満か見ておく必要があります。なお、収益不動産を持つ上で好ましいリスクパーセンテージは60%から80％とされています。
リスクパーセンテージは次の計算式で算出できます。
「リスクパーセンテージ＝（ランニングコスト＋年間返済額）÷家賃×100（年間）」
※ランニングコストは管理費・積立金・固定資産・賃貸管理手数料・空室時必要経費などです。
投資スケルトンの使い方
投資スケルトンはわずか30秒、次の4ステップで投資不動産の今後のリスクを見える化できます。
- 投資不動産の地域または最寄駅を入力し、相場情報を算出
- 売却シミュレーションで今後のリスクを把握
- 保有リスクを感じたら、現在売却したら何倍お得かを算出
- 物件との付き合い方がわかる
プレミアム会員制度がある
株式会社FGHには、プレミアム会員制度があります。プレミアム会員の認証を受けた方は、月間約300件の未公開物件を閲覧できます。
優れた物件は、公開する前に買い手が見つかるため、ポータルサイトに載らないものも多いです。プレミアム会員の認証を受ければ、一般に公開されていない優れた物件を閲覧できます。
売却運用セミナーを開催
株式会社FGHでは、不動産を最短かつ高値で売却するための売却運用セミナーを開催しています。セミナーでは以下のような内容を学べます。
- 最新の不動産市況
- リスクの回避方法
- 高額売却の方法
参加者は「家賃下落」「長期空室」などのお困りごとを持つ方が中心です。セミナーの所要時間は60分で、来場型とオンラインセミナーのお好きな方法で参加できます。
株式会社FGHの不動産売買の流れ
購入希望者へヒアリングとリーシング
購入したい理由を把握し、購入希望エリアや物件が決まり次第、賃料相場と賃貸状況を把握した上でリーシング業務を行います。
不動産保有オーナーへヒアリング
オーナーに十分なヒアリングを行って運用状況を正確に把握し、保有・売却の意向を確認します。
媒介契約
オーナーが売却に同意したら、契約内容を確認の上、媒介契約書を返信してもらいます。
現地案内・価格交渉
購入希望者を対象物件に案内し、近隣状況や物件詳細を説明します。オーナーに代わって担当者が物件プレゼンテーションを行い、価格交渉します。
契約
売主と買主双方の都合を考慮して、契約日を設定します。契約時に必要な書類などについて説明し、FGHを介して売買契約を締結します。
決済
精算書と決済時に必要なものは事前に担当者から連絡が入ります。決済当日は司法書士立ち会いのもとで行われます。
売買仲介を装った違約金詐欺の手口
近年、売買契約の違約金を狙った悪質な契約をさせる不動産仲介業者が急増しています。その詐欺的な手口がこちら。
- 不動産のオーナーに「高く売れますよ」と物件の売却を持ちかける。
- オーナーをだまし、媒介契約ではなく売買契約を締結する。
- 不動産仲介業者は、買主を探すことなく、物件を放置。
- いつまで経っても売れないため、オーナーが契約解除を申し出る。
- 契約解除には売買代金の20％の違約金が必要と言われ、支払わされる。
……もしも物件を5,000万円で売り出していた場合、1,000万円もの違約金を支払うことに。売買代金は不動産会社が自由に設定できるので、非常に悪質な手口です。
管理人の公式LINEでは、不動産の売却相談も行っています。詐欺的な手法に絡め取られてしまう前に、心当たりがある方は今すぐ相談ください。
まとめ
本記事では、収益不動産の売買仲介で実績豊富な株式会社FGHの特徴や不動産売買の流れなどをご紹介しました。
繰り返しますが、もしワンルームマンションをお持ちなら、とにかく早く手放すのが吉です。そして、売却方法は買取一択。身を守るためにも信頼できる業者に買い取ってもらいましょう。
ワンルームマンションは今すぐ売却しよう！
ワンルームマンション投資を取り囲む環境は絶望に近いです。
- 物件の老朽化と共に家賃は下がり、空室率は上がる
- 次々に新築物件が立ち、競合物件が増え続ける
- 修繕積立金は上がり続ける
- サブリース契約は負け確
- 人口減少時代に不動産投資はナンセンス
ざっと挙げただけでも、これほどのデメリットがあります。毎月数万円の手出しを出しながら35年保有すれば、ローン完済時には1,000万円近い損失に。ワンルームマンション投資は、いつまで経っても損益分岐点が来ない投資と言えます。
だからこそ、ワンルームマンションはすぐに売却することが損失を最小限に抑える方法です。
売却方法は「買取」一択！
投資用ワンルームマンションを売却する際には、仲介か買取かという選択肢があります。
仲介の場合：業者が物件の価格や条件に合う買主を市場から探す
買取の場合：業者が直接物件を買い取る
この仕組みの違いから、ネット上などでは「買取は買主を探す必要がないので早期に売却できる反面、仲介に比べて売却価格は安くなる」といった説明も散見されますが、これを鵜呑みにするのは大変危険。なぜなら、仲介には下記のようなリスクがあるからです。
- 売れる見込みのない査定価格をつける「高預かり」をされ、売れないからと価格を下げられてしまう
- 「囲い込み」により、1,000万円単位で物件価格を下げられる
- 媒介契約のつもりが契約日を空欄にした売買契約を締結され、違約金を騙し取る違約金詐欺にあう
つまり、仲介では早く売れないだけでなく、高く売ることもできず、むしろ騙される可能性がある、と三重苦なのです。
売却先の選定は慎重に！
とはいえ、買取業者には、市場より大幅に低い値段で買い叩こうとしている業者が多いことも事実。中には、
- 買い取った後に、物件にイチャモンをつけて損害賠償や値引きを強要する
- 次のオーナーと口裏を合わせ、物件に瑕疵があるとしてお金を要求する
といった悪徳業者も存在します。慌てて適当な業者に売却して足元を掬われないためにも、管理人が考える信頼できる不動産会社の選び方をご紹介します。
- 不動産一括査定サイトなどは利用しない
車などは複数社に査定を出すことが一般的ですが、こと不動産では危険な業者があまりにも多いのが現状。一括査定では各社の信頼性などが確認できないため、トラブルに巻き込まれるリスクが高まります。 - DM・電話営業・Web広告などで宣伝、営業してくる業者はNG
市場価格で、かつトラブルなく買い取ってくれる業者というのは営業も広告宣伝活動もしていないケースが多いです。なぜなら、お客さんの方から買ってください、とくるわけですからね。
