本業が忙しいかどうかに限らず、所有している投資マンションの管理業務を管理会社に委託するのは一般的です。しかし管理会社の中には、経営がうまくいっておらず、ある日突然倒産するような業者も存在します。実際、過去に倒産した管理会社は多くあります。
そこで今回は、管理会社の倒産の予兆や、実際に倒産した場合に取るべき手段について詳しく解説します。現在委託している管理会社の対応に違和感を抱いている方は、手遅れにならないうちにぜひチェックしておきましょう。
詐欺まがいの買取営業が急増中！
近年、売買契約の違約金を狙った詐欺的な買取営業が急増しています！
媒介契約のつもりが売買契約を締結させられ、解約を求めると数百万円もの高額な違約金を請求する、というもの。こういったリスクを回避するには買取業者に買い取ってもらう方が良いでしょう。
ただ買取業者も様々で、下記のような営業文句には注意が必要です。
- あなたの物件を3330万円で買いたい人がいます(購入価格2,500万円)
- 法人ですでに同じマンションの別の部屋を3100万円で購入された方があなたの部屋も欲しいと懇願しています
こういった、不動産オーナーがつい目を止めてしまうような内容の買取DMは物件オーナーには多く届きます。
また、DM、電話、訪問、インターネット広告など・・・熱心に買取営業をしている不動産会社には絶対売ってはいけません。
本当に良い買取業者は口コミで次々に顧客が舞い込むもの。営業しないと顧客が見つからない時点で、詐欺ではないにしても、そうした会社に売却するメリットがありません。
電話営業してくる会社と、口コミで人気の不動産業者、どちらにあなたの不動産を売却したいですか？
私もワンルームマンションを売却した経験があります。今の時代不動産を保有していると非常にキケンですから。。
ちなみに当ブログに相談いただいた方からもらったDMがこちらです。
3,330万円で現金即決！
と書いていますが、管理人が信用できる業者に問い合わせたところ、査定結果は2,500万円でした。。こういうDMは実際の金額よりも大幅に高い金額で送ってくるものです。実際に問い合わせると色々理由つけられて金額下げられるでしょうね。
買取のDMなんてそんなモンです。鵜呑みにすると痛い目に遭います。
不動産業界全体で多くの会社が毎年倒産している
あまりピンとこない方もいるかもしれないので、まず初めに「本当に管理会社は倒産するのか？」という点から説明しておきます。大前提として、絶対に倒産しない会社というのは存在しません。どんなに大きな会社でも経営が大きく傾けば、倒産する可能性はあります。
帝国データバンクの資料によると、不動産業界においては、2023年で287件の会社が倒産しました。
内訳を見ると、創業30年以上の会社が3割ほどを占めており、歴史がある会社なら安心と言うわけではないことが分かります。もちろん、この中には管理会社も含まれています。
参照：帝国データバンク
実際に倒産した管理会社の事例
過去に倒産した管理会社の事例としては、2008年に倒産した株式会社アーバンコーポレーションが有名です。
直前の数年間まで黒字経営を続けていた株式会社アーバンコーポレーションですが、実際のキャッシュフロー上では赤字が続いていました。バブル崩壊後の不動産市場の低迷や、過剰な投資により資金繰りが悪化したことで、事業継続が困難になり倒産。地方都市を中心にマンション開発や再開発プロジェクトを手掛けていましたが、最終的には約2,600億円の負債を抱える結果となりました。管理を委託していた多くのマンションオーナーや入居者に影響を及ぼした事例です。
また、近年話題になったのは大手管理会社であるレオパレス21です。倒産までは至らなかったものの、施工不良問題が発覚し、信頼が大きく損なわれ、経営が危機的状況にまで陥りました。メディアでも多く取り上げられたため、このイメージからレオパレスへの入居を避ける人は今でもいることでしょう。このように、いくら大手の会社であっても倒産する可能性はあるのです。
管理会社が倒産する予兆
管理会社は、ある日突然倒産するわけではありません。どのような会社でも、「なんだかおかしい」と思う予兆があります。その予兆にオーナーがいち早く気が付ければ、損害は最小限に抑えられます。
家賃が振り込み遅延が起きる
1つ目の予兆は、家賃の振込遅延が起き始めることです。
最初は半月ほどの遅れから始まり、1ヶ月、2ヶ月、半年と徐々に遅れる期間が長くなっていき、1年も遅れると音信不通になります。
ちなみに振り込みが遅れる理由も毎回毎回巧妙に考えられていますが、一度でも振り込みが遅れた会社の言い分を信用しない方が無難です。
家賃が振り込まれなくなる
振込遅延の始まりから1年ほど経つと、音信不通になって家賃が振り込まれなくなります。
管理会社にとって、入居者から家賃を回収し、オーナーに振り込みするのは最も大切な業務のひとつです。この業務がいい加減になってきたのであれば、明らかに経営状況が悪くなっています。資金繰りが悪く、預かった家賃を会社の資金に回してしまっている可能性も考えられます。
もし入金遅れが発生したら、すぐに管理会社へ入金を催促しましょう。管理委託契約書に遅延損害金などの記載があれば、これを盾にすることも可能です。
ただし、送金システムエラーや人為的なミスという可能性もあります。大切なのは、入金日に必ず振り込みされていることを確認し、もしされていないなら一刻も早く連絡をすることです。
管理業務がずさんになる
2つ目は、管理業務がずさんになることです。
明らかに管理業務の範囲であるはずの業務を行っていなければ、人材が不足している可能性が高いです。
具体的には、清掃がされていない、空室になっても報告がない、入居者がいつになっても入らないなどが挙げられます。管理業務がずさんになれば、入居者の不満が溜まり、空室率が高くなる可能性もあります。
管理業務をしっかり行ってくれない会社は、たとえ倒産の可能性がなかったとしても早めに手を切りたいところです。
管理会社の倒産により発生するリスク
ここからは、管理会社が倒産したときに受ける影響を3つ解説します。
家賃・敷金を受け取れなくなる
管理会社が倒産してしまうと、まずは家賃が受け取れなくなってしまいます。すでに管理会社に支払われた家賃は、オーナーに振り込まれていない場合でも、入居者に改めて請求することはできません。
また、意外と見落としがちなのが、受け取れないのは家賃だけでなく、敷金も含まれるということです。
敷金は入居者が部屋や設備を汚損・破損させた場合の修繕費用や、家賃滞納リスクの担保にするための費用であり、入居者に返還することが前提となっています。そのため、オーナーが直接敷金を受け取っていなくても、退去時にはオーナーの責任で返還しなければならないため、大きな負担になるのです。
管理業務が行われなくなる
管理会社が倒産すれば、当然、それまで委託していた管理業務が一切行われなくなります。家賃の回収にはじまり、入居者同士のトラブルやクレーム対応はもちろん、建物管理まで対応している業者の場合、建物の修繕や設備のメンテナンスのための業者手配まで、全ての業務が突然オーナーに降りかかってきます。
これらの業務に、素人がいきなりすべて自力で対応するのは現実的ではありません。
重要書類を見ることができなくなる
入居者と締結する賃貸借契約書などの書類は、多くの場合管理会社が保管しています。倒産して連絡がつかなくなってしまうと契約書が確認できなくなり、入居者と連絡を取る手段を失ってしまいます。
家賃の振込先を変更するための手続きや、管理会社変更の手続きがしたくても、入居者への連絡がとれなければ契約変更もできません。各部屋を訪問するという手もありますが、時間の拘束があるうえ、オーナーと入居者が初対面の場合は不審がられる可能性もあり、なかなか難しいでしょう。
管理会社が倒産する前にオーナーが取るべき行動
管理会社が倒産してからでは遅いので、倒産の兆候に心当たりがある人もそうでない人も、オーナーが取るべき行動について認識しておきましょう。
物件を売却する
結論から言うと、オーナーの立場で取れる確実な手段は物件の処分しかありません。
現在は、不動産投資自体かなり厳しくなってきており、素人が手を出せる状況ではないというのが実態です。不動産投資全体でそんな状況の中、ワンルームマンション投資ともなればなおさら。
ワンルームマンション投資は、投資価値のある当たり物件の少なさから、しばしばババ抜きと揶揄されます。つまり、自分が引いたババ＝価値のない物件を、誰かを騙してでも売らないと抜けられないゲームということです。
物件自体の価値も期待できない状況の中、明らかに質の悪い管理会社にあたってしまったなら、もう損を覚悟して物件を手放すことでしか、被害を食い止めることはできないでしょう。
管理会社の変更はおすすめしない
管理会社が悪いだけなら、管理会社を変更すればよいと思う方もいるかもしれませんが、これはおすすめしません。
質の悪い管理会社の管理していた物件は、しばしば物件自体の状態が悪くなっています。ゴミだらけだったり、修繕が行き届いてなかったりする物件は、入居希望者が内見しても魅力を感じず、なかなか空室が埋まりません。ここからまともな状態へ復旧するのにも相当なコストがかかります。
またそもそも、手間をかけて管理会社を変更したところで、変更先の管理会社がまともである保証もありません。
サブリースの場合、そもそも変更が難しい
もしも現在の管理会社とサブリース契約を結んでいる場合、新たな管理会社を見つけたところで変更できない可能性が高いです。
サブリース契約は、オーナーが貸主、管理会社が借主となって賃貸借契約を結ぶ契約で、空室でも管理会社からオーナーへ家賃が支払われる点を利点として、管理会社の方から勧められることの多いプランです。空室リスクに備えられるためオーナーにとっても便利に思えるかもしれないですが、これにはさまざまな落とし穴があります。
サブリース契約は賃貸借契約のため、借地借家法が適用されます。借地借家法は本来、立場的に弱い借主を保護するための法律なのですが、サブリース契約では管理会社が借主となるため、この立場を利用することで管理会社にとって都合のいい運用が可能になってしまうのです。
そのため、貸主（オーナー）都合での解約がかなり難しくなっています。解約を申し入れても突っぱねられるか、できたとしても高額の違約金が請求されることは間違いないでしょう。
投資物件の処分は「仲介」より「買取」がおすすめ
ここまで説明した通り、管理会社が倒産する前にオーナーが取れる手段は、物件を処分することだけです。ただし、どんな方法でも良いわけではありません。
投資物件を処分する際は、不動産会社への買取依頼が迅速かつ確実です。
仲介による売却も方法として一般的ですが、仲介は以下のようなトラブルになる可能性が高く、基本的におすすめできません。
- 売れる見込みのない査定価格をつける「高預かり」をされ、売れないからと価格を下げられてしまう
- 媒介契約のつもりが契約日を空欄にした売買契約を締結され、違約金を騙し取る違約金詐欺にあう
- 高値で買い取った後、物件にイチャモンをつけて損害賠償請求をされる
- 手数料目当ての「囲い込み」により、1,000万円単位で価格を下げられる
これに対し、買取の場合は不動産会社が買主となります。査定依頼から売買契約、代金受領までの一連の流れをすべて不動産会社に任せられて、非常にシンプルです。
- 不動産会社に査定を申し込む
- 査定結果を受け取る
- 売却を決めたら、必要書類を準備して売買契約を結ぶ
- 指定の口座に買取代金が振り込まれる
査定金額に納得でき、契約が滞りなく進めばからかなり早期に代金を受け取れるので、現金化を急ぐ状況でも便利です。
投資物件を手放したいとき、不動産売却に関する知識が豊富でなくてもスムーズに売却でき確実に現金化できる買取は、最善の選択肢といえます。
まとめ
マンション投資はリスクが非常に高いです。倒産するような会社ほど、「必ずもうかる」「家賃収入で老後も安心」と聞こえの良い営業トークをします。
管理会社が倒産しそうだと感じている方や、管理会社が倒産して困っている方は、新たな管理会社を探すよりも、物件の売却を検討する方が賢明です。
だらだらと持ち続けて管理会社が倒産した場合、家賃を回収できなくなったり、敷金を自己負担したりしなければならなくなり、最悪の場合、物件の差し押さえや自己破産に追い込まれる可能性すらあります。悩みの元凶を手放して、楽になりましょう。
ワンルームマンションは絶対にやってはいけない投資です。もし今ワンルームマンションをお持ちなら、損切りしてでも手放してください。
ワンルームマンションは月々の手出しがマイナスである上に、資産価値も老朽化と共に下がっていきます。少しでも早く売却することがダメージを最小限に抑える最適解です。
私も持っていたワンルームマンションは手放しました。もちろん数百万円のローン残債が残り、家族からお金を借りて完済しました。それでも持ち続けるよりは良い解決策だったと今でも確信しています。
もし今持っているワンルームマンションで、月々の手出しが発生しているなら、今すぐにでも売却してください！ただ売却先もキチンと選ばないと詐欺にあってしまう可能性があります。。
もし売却でわからないことや相談したいことがあったら、LINEで相談に乗ってますよ。
