所有物件の管理を管理会社に委託している方のなかには、「担当者と繋がりづらい！」「空室期間が長すぎる！」といった不満を抱き、管理会社の変更を検討する方もいるでしょう。
管理費用を支払っているにもかかわらず、きちんと物件を管理してもらえなければ、変更を考えるのも無理はありません。
そこで本記事では、管理会社の変更を検討中の方に向けて、具体的な変更方法や注意点を解説します。ただし、そもそも管理会社の変更を検討する状況では、管理会社を変えたところで根本解決しない問題も多くあります。そうした問題を解決する方法についても提案・解説するので、ぜひご覧ください。
詐欺まがいの買取営業が急増中！
近年、売買契約の違約金を狙った詐欺的な買取営業が急増しています！
媒介契約のつもりが売買契約を締結させられ、解約を求めると数百万円もの高額な違約金を請求する、というもの。こういったリスクを回避するには買取業者に買い取ってもらう方が良いでしょう。
ただ買取業者も様々で、下記のような営業文句には注意が必要です。
- あなたの物件を3330万円で買いたい人がいます(購入価格2,500万円)
- 法人ですでに同じマンションの別の部屋を3100万円で購入された方があなたの部屋も欲しいと懇願しています
こういった、不動産オーナーがつい目を止めてしまうような内容の買取DMは物件オーナーには多く届きます。
また、DM、電話、訪問、インターネット広告など・・・熱心に買取営業をしている不動産会社には絶対売ってはいけません。
本当に良い買取業者は口コミで次々に顧客が舞い込むもの。営業しないと顧客が見つからない時点で、詐欺ではないにしても、そうした会社に売却するメリットがありません。
電話営業してくる会社と、口コミで人気の不動産業者、どちらにあなたの不動産を売却したいですか？
私もワンルームマンションを売却した経験があります。今の時代不動産を保有していると非常にキケンですから。。
ちなみに当ブログに相談いただいた方からもらったDMがこちらです。
3,330万円で現金即決！
と書いていますが、管理人が信用できる業者に問い合わせたところ、査定結果は2,500万円でした。。こういうDMは実際の金額よりも大幅に高い金額で送ってくるものです。実際に問い合わせると色々理由つけられて金額下げられるでしょうね。
買取のDMなんてそんなモンです。鵜呑みにすると痛い目に遭います。
良くない管理会社に管理させるとどうなるのか？
管理会社が良くないと、物件の価値や投資収益に深刻な影響を及ぼします。
以下に、良くない管理会社がもたらす具体的なリスクと問題点を解説するので、これらに該当する点があれば、早急に管理会社や不動産投資自体の見直しを検討することを強くお勧めします。
いつまでたっても空室が埋まらない
空室が長期間続くことは、不動産投資において大きな損失になります。良くない管理会社は、空室を埋めるための積極的な営業活動や市場調査を怠ることが多いです。
例えば、賃料設定が市場価格に合っていなかったり、周辺業者への適切にアピールできていなかったり、広告など入居者募集のための活動が不十分であったりすることがあります。
こうした運用体制の不備は会社の体質によるところも大きく、待っていたところで解決する問題ではありません。このような管理会社に運営を任せていても、損失は拡大するばかりでしょう。
物件が汚い、掃除や修繕をしっかりやってくれない
物件の管理が不十分な場合、共用部分や部屋の状態が悪化します。
例えば、エントランスがゴミだらけであったり、共用部分の電球が切れたまま放置されていたり、ダイレクトメールでいっぱいになった郵便受けが長期間にわたって放置されているなどといった状況がそれにあたります。
こうした状況では、入居者は快適に暮らすことができず、退去を考える可能性が高まります。また、新規入居者に対しても物件の印象が悪く、「ここには住みたくない」と思われるでしょう。管理会社が定期的な清掃や必要な修繕を行わなければ、当然客付けにも影響を及ぼすのです。
退去通知が来ているのにオーナーに知らせない
退去通知を受け取ったにもかかわらず、オーナーに報告しない管理会社も存在します。このような場合、オーナーは送金明細を確認するまで空室の発生に気づくことができません。
送金明細を確認しないオーナーであれば、空室になっていることにすら気づかず、知らぬ間に損失が拡大する恐れがあります。
相場より高い修繕費を請求される
修繕が必要になったとき、管理会社が提示する見積もりが、相場よりも高額であることがあります。特に注意したいのが、管理会社名義での見積もりです。中には、管理会社が修繕費用に不当な手数料を上乗せしているケースもあります。
良心的な管理会社であれば、下請け業者の見積もりをそのまま提示するか、手数料が規約で明確に定められていることが一般的です。修繕費の不透明さは、無駄なコストがかかる要因となります。
物件が違法状態になる可能性も
建物の管理には、消防点検などの法律で義務付けられている検査があります。しかし、管理会社がこれらの点検を怠ったり、適切に提案しなかったりすると、物件が知らないうちに違法状態に陥る可能性があります。
例えば、消防設備の不備が原因で罰則を受ける、または最悪の場合、火災時に重大な被害を引き起こすリスクがあります。法令遵守が不十分な管理会社に物件を任せると、投資家としての責任を果たせなくなるリスクがあるため、注意が必要です。
家賃が振り込まれず、そのまま倒産する可能性も
家賃が予定通りに振り込まれない場合、管理会社が資金繰りに問題を抱えている可能性があります。一時的な銀行システムのエラーなどに起因するものであれば問題ありませんが、管理会社に問い合わせても明確な回答が得られない場合は、倒産のリスクが考えられます。
管理会社が倒産すれば、未払いの家賃が回収不能になるだけでなく、物件の管理が急遽ストップし、オーナーに多大な負担がかかります。このような事態を避けるためにも、致命的な問題が起こる前に管理会社を見直すことが重要です。
管理会社の変更方法
ここからは、管理会社の具体的な変更方法を解説します。管理会社を変更するときは、以下の手順で行いましょう。
契約書を確認する
変更する管理会社を決めたら、現在の管理会社の契約内容を契約書で確認しましょう。解約時の違約金や解約の予告期間について、記載の有無をチェックする必要があります。
例として、国土交通省が策定した以下の「賃貸住宅標準管理委託契約書」を確認してください。
「解約の申入れ」項目には3か月前に文書にて解約を申し入れる必要があり、管理報酬相当額3か月分の違約金が必要になることが明記されています。
また賃貸オーナーの都合で解約を希望するのではなく、管理会社の過失による場合は、以下のような「契約の解除」も合わせて確認してください。
たとえば金銭的トラブルや、管理業務の怠慢などの横行があれば、管理会社の過失として契約の解除を検討してもいいでしょう。
現在の管理会社に解約を通知する
違約金や予告期間を把握したら、管理会社へ解約を通知します。契約書に記載されている方法に従って手続きを進めてください。
また、以下の国土交通省の「賃貸住宅標準管理委託契約書」のように、契約終了時の処理が記載されている場合は、合わせておこないましょう。
新しい管理会社と管理委託契約を結ぶ
つづいて、新しい管理会社と管理委託契約を結んでいきます。
あらかじめメールで契約事案を提示してもらい、解約予告期間や違約金の有無、業務内容などを確認して疑問点がないかチェックしておくとスムーズです。
そのうえで正式な管理委託契約書の内容に間違いがないか確認のうえ、契約を締結してください。
新旧管理会社で引き継ぎする
これまで委託していた管理会社との契約終了日までに、新旧管理会社間で引き継ぎをしてもらいます。
基本的な引き継ぎ内容は、以下です。
| 引き継ぎ項目 | 内容 |
| 物件状況 | 構造や設備・修繕履歴など |
| 入居者状況 | 入居者リストや保証人についてなど |
| 財務関連情報 | 家賃振り込み関連や修繕積立金の残高など |
| 鍵の引き渡し | マスターキーや各住戸の合鍵・共用部分の鍵 |
| 保守管理状況 | 定期点検のスケジュールやメンテナンス業者の連絡先リストなど |
| 契約関連書類 | 管理委託契約書や賃貸借契約書など |
| 未解決案件の引き継ぎ | 進行中の修繕工事情報や未解決のクレームなど |
| 地域情報 | 自治会関係や地域特有の慣習・注意事項など |
| 過去のトラブル履歴 | トラブルの経緯や解決方法・再発防止のための対策など |
| 清掃・ゴミ収集情報 | ゴミ収集日程や分別ルールなど |
新旧管理会社間で細かく情報を確実に引き継ぐことで、移行後に業務を滞りなく開始しやすくなります。
可能であれば賃貸オーナーも引き継ぎの過程に立ち会い、必要な情報が漏れなく伝達されているか確認しましょう。
入居者に変更を通知する
新旧管理会社の引き継ぎを無事に終えたら、入居者にも変更の通知をします。管理会社の変更にともない、家賃の振込先やトラブル時の問い合わせ先などが変わるので、速やかな通知が必要です。
なぜ管理会社を変更することになったのか、入居者にとってメリットはあるのか、なども丁寧に伝え、入居者が不信感や不安感を抱くことのないようにしましょう。
また通知の方法は、対面や手紙・ポスティングなどさまざまです。対面のほうが誠意が伝わりますが、戸数が多い場合は新しい管理会社と相談のうえ、最適な通知方法を選んでください。
管理会社変更時に必要な書類
管理会社変更時に必要となる一般的な書類は、以下のとおりです。
| 書類の種類 | 詳細 |
| 契約に関する書類 | 賃貸借契約書 家賃保証委託契約書 レントロール（家賃明細表） 入居審査申込書 |
| 物件管理書類 | 建物管理業務報告書 リフォーム履歴報告書 法定の定期検査報告書 |
| 財務関係書類 | 家賃収支報告書 滞納履歴管理表 |
契約に関する書類のうち、入居審査申込書には賃貸借契約書には載せていない情報が記載されているケースがあります。
また、レントロールも引き継ぎ時には欠かせない書類です。入居者の賃貸条件について一覧でまとめてある帳簿であり、新しい管理会社が物件の管理をするときに効率的に把握できます。
このほか物件の修繕やメンテナンスにかかわる物件管理書類や、収益状況を確認するための財務関係書類などが管理会社の変更時に必要となります。
管理会社の変更時は賃貸オーナーだけでなく、入居者にとっても不都合がないようにしなければなりません。スムーズに管理を移行できるよう、必要書類を漏れなく引き継いでもらう必要があります。
管理会社を変えるより売却がおすすめな理由
冒頭でも触れた通り、質の悪い管理会社が管理していた投資物件は、適切な修繕やメンテナンスがおこなわれていない可能性が高いです。
単純に電球の取替えがされていない程度ならいいですが、外壁のひび割れの修繕や給排水設備の点検など、定期的にすべきメンテナンスがなされていない場合は、物件そのものの状態が悪化しています。これらをすべて修繕・メンテナンスすれば、当然多額の費用がかかります。
すでにマイナス収支の物件であれば、赤字は大きくなる一方です。修繕やメンテナンスに費用を投じたからといって、空室リスクが解消されるとも限りません。
不動産投資自体もう厳しい投資ですから、この際投資物件を所有し続けることはやめて、肩の荷を下ろす方向で考えていったほうが賢明でしょう。
投資マンションの処分は「仲介」より「買取」がおすすめ
不要な投資マンションを処分する際は、不動産会社への買取依頼が迅速かつ確実です。
仲介による売却も方法として一般的ですが、仲介は以下のようなトラブルになる可能性が高く、基本的におすすめできません。
- 売れる見込みのない査定価格をつける「高預かり」をされ、売れないからと価格を下げられてしまう
- 媒介契約のつもりが契約日を空欄にした売買契約を締結され、違約金を騙し取る違約金詐欺にあう
- 高値で買い取った後、物件にイチャモンをつけて損害賠償請求をされる
- 手数料目当ての「囲い込み」により、1,000万円単位で価格を下げられる
これに対し、買取の場合は不動産会社が買主となります。査定依頼から売買契約、代金受領までの一連の流れをすべて不動産会社に任せられて、非常にシンプルです。
- 不動産会社に査定を申し込む
- 査定結果を受け取る
- 売却を決めたら、必要書類を準備して売買契約を結ぶ
- 指定の口座に買取代金が振り込まれる
査定金額に納得でき、契約が滞りなく進めばからかなり早期に代金を受け取れるので、現金化を急ぐ状況でも便利です。
投資マンションを早く手放したい方にとって、不動産売却に関する知識が豊富でなくてもスムーズに売却でき、確実に現金化できる買取は最善の選択肢といえます。
まとめ
本記事では、管理会社を変更する具体的な手順や注意点を解説しました。
あらたに優良な管理会社を見つけることは容易ではありませんし、そもそも不動産投資も今はもう厳しくなっています。そのまま投資物件を維持すれば費用や手間がかかるばかりで状況が好転する可能性も低いので、不動産会社へ買取依頼をして売却することが最善と言えます。
買取なら仲介と違い、「いつ売れるのかわからない」といった状態も避けられます。悩みの種はさっさと手放してしまいましょう。
ワンルームマンションは絶対にやってはいけない投資です。もし今ワンルームマンションをお持ちなら、損切りしてでも手放してください。
ワンルームマンションは月々の手出しがマイナスである上に、資産価値も老朽化と共に下がっていきます。少しでも早く売却することがダメージを最小限に抑える最適解です。
私も持っていたワンルームマンションは手放しました。もちろん数百万円のローン残債が残り、家族からお金を借りて完済しました。それでも持ち続けるよりは良い解決策だったと今でも確信しています。
もし今持っているワンルームマンションで、月々の手出しが発生しているなら、今すぐにでも売却してください！ただ売却先もキチンと選ばないと詐欺にあってしまう可能性があります。。
もし売却でわからないことや相談したいことがあったら、LINEで相談に乗ってますよ。
