キャッシュフローの悪化などにより、投資用マンションのローン借り換えを検討する人は多いでしょう。しかしながら、借り換えをすれば必ずキャッシュフローが改善されるというわけではありません。むしろ、安易に借り換えをしたことで損をしてしまう可能性も。
そこで今回は、投資用マンションのローンを借り換えるタイミングやメリット・デメリット、取るべき対策などを解説します。
詐欺まがいの買取営業が急増中！
近年、売買契約の違約金を狙った詐欺的な買取営業が急増しています！
媒介契約のつもりが売買契約を締結させられ、解約を求めると数百万円もの高額な違約金を請求する、というもの。こういったリスクを回避するには買取業者に買い取ってもらう方が良いでしょう。
ただ買取業者も様々で、下記のような営業文句には注意が必要です。
- あなたの物件を3330万円で買いたい人がいます(購入価格2,500万円)
- 法人ですでに同じマンションの別の部屋を3100万円で購入された方があなたの部屋も欲しいと懇願しています
こういった、不動産オーナーがつい目を止めてしまうような内容の買取DMは物件オーナーには多く届きます。
また、DM、電話、訪問、インターネット広告など・・・熱心に買取営業をしている不動産会社には絶対売ってはいけません。
本当に良い買取業者は口コミで次々に顧客が舞い込むもの。営業しないと顧客が見つからない時点で、詐欺ではないにしても、そうした会社に売却するメリットがありません。
電話営業してくる会社と、口コミで人気の不動産業者、どちらにあなたの不動産を売却したいですか？
私もワンルームマンションを売却した経験があります。今の時代不動産を保有していると非常にキケンですから。。
ちなみに当ブログに相談いただいた方からもらったDMがこちらです。
3,330万円で現金即決！
と書いていますが、管理人が信用できる業者に問い合わせたところ、査定結果は2,500万円でした。。こういうDMは実際の金額よりも大幅に高い金額で送ってくるものです。実際に問い合わせると色々理由つけられて金額下げられるでしょうね。
買取のDMなんてそんなモンです。鵜呑みにすると痛い目に遭います。
ローンの借り換えとは？
ローンの借り換えとは、現行のローンからより有利な条件のローンに借り換え、金利や融資期間などを見直すことです。
低い金利でローンを借り入れたい人、返済期間を延長して毎月の負担を減らしたい人、変動金利から固定金利に変更したい人、金融機関を変更したい人などがローンの借り換えを検討します。
数千万円を借り入れる不動産投資においては、返済期間も何十年にも及ぶため、低金利なローンに借り換えることができればそのぶんメリットも大きいです。しかしタイミングや方法を誤ると、かえって損をしてしまうこともあります。
不動産投資ローンの借り換えタイミング
投資用マンションなど、不動産投資ローンの借り換えはタイミングが重要です。タイミングを誤ると損をする可能性もあるので、ご自身の現在の状況が合致しているか確認しましょう。
投資用マンションを購入してから10年以内
ローンの借り換えをするなら、なるべく早く行った方がメリットは大きくなります。目安としては、投資用マンションを購入してから10年以内です。
わずかな金利差でも、数十年経てば大きな金額の差になります。つまり、なるべく早く借り換えをした方が、総支払額は大きく抑えられるということです。
後ほど詳しく説明しますが、ローンの借り換えには手数料がかかります。金融機関やローンのプランによって手数料は大きく異なりますが、返済額や返済期間が残り少ない状態で借り換えをすると、手数料の方が借り換えによる支払い減額分より高くなってしまうことがあるのです。
また、早くローンを借り換えることで、金利上昇に余裕を持って備えることもできます。今後金利が上昇すると見込んでいるのであれば、上昇してから借り換えるより、事前に借り換えを済ませておいたほうが損失を抑えることが可能です。
借り換えをするなら投資用マンションを購入してから10年以内、それ以降は損をする可能性が高いと覚えておきましょう。
固定金利の期間が終了するとき
借り入れ当初の金利が一定期間変わらない「固定金利」でローンを組んでいるのであれば、固定金利の期間が終了するタイミングで借り換えを検討するのも一つの手です。
固定金利期間が終了して変動金利になった途端、金利が上昇して月々の支払いが負担になることもあります。将来的な金利上昇のリスクに備えたい場合は、あらためて固定金利のローンに借り換えて、毎月の支払額を確定させるのも手です。
キャッシュフローの赤字が続いているとき
毎月のローン返済が負担となり、マイナス収支が続いているようなら、金利の低いローンに借り換えるか、返済期間を延長することで支出を抑えることができます。
ただし、借り換えをすれば必ずしも負担が減るわけではありません。手数料などまとまった費用が必要になりますし、返済期間を延長すれば総支払額はむしろ増えます。
そもそも投資用マンションのキャッシュフローが赤字なのであれば、検討するべきなのはローンの借り換えではなく物件の売却です。投資用マンションは所有期間が長くなればなるほど赤字が膨らんでしまうため、この場合は少しでも早く売却に向けて動き出すことをおすすめします。
投資用マンションのローンを借り換えするメリット
ローンを借り換える最大のメリットは、キャッシュフローが改善するということです。
金利が低いローンに借り換えできれば、支払い利息の負担を大幅に削減できます。月々の返済額が少なくなるためキャッシュフローの改善に繋がり、借入残高がまだまだ残っているタイミングで借り換えできればよりメリットは大きくなるでしょう。
投資用マンションのローンを借り換えするデメリット
借り換えによるデメリットもあります。借り換えを検討する際の材料として、3つ解説します。
手数料がかかりマイナスになることがある
1つ目のデメリットは、手数料がかかることです。
ローンの借り換えには融資事務手数料がかかります。融資事務手数料は金融機関によって異なりますが、メガバンクの場合は融資事務手数料として借入額の2.2％と定めていることが多くあります。つまり、4000万円を借入れる場合、90万円近い融資事務手数料が発生するということです。
また、ローンの借り換えの際には融資事務手数料以外にも費用がかかります。具体的にかかる費用は以下の通りです。
- 融資事務手数料
- 保証料・保証事務取扱手数料
- 団体信用生命保険料
- 抵当権設定登録免許税・司法書士報酬
- 印紙税
融資事務手数料のほかで負担が大きいのが保証料です。保証料とは、住宅ローンを利用する際に、保証会社から保証を受けるために必要となる費用のことです。保証料の支払い方法には、住宅ローンの借入金利に上乗せして支払う「金利上乗せ方式」と、借入時に一括で支払う「一括前払い方式」があり、借入年数が長くなればなるほど負担は大きくなります。
シミュレーションをしてみて上記の総支払額が利息の削減額を下回っていたら、借り換えが損になってしまいます。
また費用面だけでなく、ローンの借り換えには時間や手間がかかることも忘れてはいけません。審査に必要な書類を準備したり、複数の金融機関とやり取りをするのは大変な手間です。費用・かかる時間・手間を考えたうえで、本当にメリットがあるのか検討することが大切です。
固定金利から変動金利への借り換えは危険
2つ目のデメリットは、変動金利への借り換えにはリスクがあることです。
変動金利は一般的に固定金利よりも低く設定されています。そのため、初期段階での返済額を抑えられるのは変動金利です。
しかしながら、変動金利は常に金利上昇のリスクが伴います。金利が低いからと固定金利から変動金利に借り換えた場合、将来的に金利が上昇してしまう可能性もあります。シミュレーションの時点ではプラスでも、金利が上昇して最終的には損をするケースも十分あり得ます。
元の金融機関とは今後取引ができない可能性がある
3つ目のデメリットは、元の金融機関とは今後取引ができない可能性があるということです。
金融機関は、融資を行うことで金利を収益としています。そのため、返済途中で一括返済して借り換えすると、金融機関の利益になりません。
このような事情から、金融機関を変更して借り換える場合、新たに投資用マンションのローンを借り入れしようと思っても元の金融機関では融資を受けられない可能性があります。
投資用マンションのローンを借り換える流れ
ここでは、投資用マンションのローンを借り換える場合、どのような流れで手続きを進めるのか解説します。
STEP1：シミュレーションを行う
まずは、借り換えた場合にメリットがあるかどうかシミュレーションを行います。借り換え効果を算出するための数式は、下記の通りです。
借り換え効果 ＝ ローン残債の軽減額 − 借り換えで必要な諸費用
手数料や保証料は金融機関によって異なるため、事前に調べておく必要があります。
また、金額的な差分だけでなく、手続きにかかる時間や手間も考慮しなければなりません。審査に落ちる、想定していたような条件で借入れができないということもありうるため、労力をかけて借り換えをするほどメリットがあるのかどうかよく考えましょう。
STEP2：借入れ先に審査を申し込む
シミュレーションをしたうえで借り換えることを決めたら、借入れ先に審査の申し込みをします。ローンの審査では、一般的に以下の書類を用意する必要があります。
＜投資家本人に関する書類＞
- 住民票の写し
- 印鑑登録証明書
- 本人確認書類
- 給与証明書（源泉徴収票）または給与明細※給与取得者の場合
- 確定申告書の控え、所得税の納税証明書、決算報告書 ※個人事業主、法人の代表の場合
- 預金通帳、有価証券等、資産を証明する書類
- 職務経歴書
＜対象物件に関する書類＞
- 返済中のローンの返済予定表
- 対象物件の売買契約書
- 重要事項証明書
- 工事請負契約書
- 登記事項証明書
- 公図・実測図
- 事業計画書
- レントロール（賃料表）
書類は金融機関で用意をするもののほか、会社や役所に申請が必要なものもあるため、余裕を持って準備をする必要があります。必要な書類は会社によって異なるため、事前に確認をしておきましょう。
審査は仮審査、本審査と2段階で行うのが一般的です。本審査は1週間で完了する場合もあれば、1ヶ月程度かかる場合もあります。
STEP3：元の金融機関にローンを一括返済し新しい借入れ先と契約を結ぶ
ローンの審査が通ったら、元の金融機関に連絡をして、借り換えによる全額繰り上げ返済をすることを伝えます。繰上返済の日程や、必要な振込金額を書面などで受け取り、手続きをしたら利息がストップになります。
新たな金融機関と融資の契約を結び、融資が実行されると同時に、元の金融機関に全額繰り上げ返済されます。投資用マンションについている元の金融機関の抵当権を抹消し、借り換え先の金融機関の抵当権を設定したら、手続きは完了です。
「借り換えよりも売却（買取）がおすすめ」な理由
投資マンションのローンを借り換える方法についてここまで解説しましたが、先に少し触れた通り、すでにキャッシュフローが赤字になっており、マイナス収支が続いているのであれば、不動産会社への買取依頼をおすすめします。
ローンを借り換えても根本解決にならない
好条件のローンに借り換えできればキャッシュフローは改善しますが、そもそも投資しているマンションが資産価値の低い物件であれば、コツコツ返済を続けたところで損失は拡大する一方です。
毎月利益がでていて、さらに利益を拡大するために借り換えを検討するならまだいいですが、毎月の返済が苦しいことを理由に借り換えを検討している場合は、借り換えできたとしても足元を見られる可能性が高く、根本解決にならないどころか被害が大きくなる可能性すらあります。
不動産投資自体、もう厳しい投資なので、この場合は早く損切りして心の重荷を下ろすことを優先したほうが良いでしょう。
買取なら迅速かつ確実に現金化できる
投資マンションの処分は、不動産会社への買取依頼が迅速かつ確実です。
仲介による売却も方法として一般的ですが、仲介は以下のようなトラブルになる可能性が高く、基本的におすすめできません。
- 売れる見込みのない査定価格をつける「高預かり」をされ、売れないからと価格を下げられてしまう
- 媒介契約のつもりが契約日を空欄にした売買契約を締結され、違約金を騙し取る違約金詐欺にあう
- 高値で買い取った後、物件にイチャモンをつけて損害賠償請求をされる
- 手数料目当ての「囲い込み」により、1,000万円単位で価格を下げられる
これに対し、買取の場合は不動産会社が買主となります。査定依頼から売買契約、代金受領までの一連の流れをすべて不動産会社に任せられて、非常にシンプルです。
- 不動産会社に査定を申し込む
- 査定結果を受け取る
- 売却を決めたら、必要書類を準備して売買契約を結ぶ
- 指定の口座に買取代金が振り込まれる
査定金額に納得でき、契約が滞りなく進めばからかなり早期に代金を受け取れるので、現金化を急ぐ状況でも便利です。
投資マンションを早く手放したい方にとって、不動産売却に関する知識が豊富でなくてもスムーズに売却でき、確実に現金化できる買取は最善の選択肢といえます。
ローン借り換えはメリットばかりではない！キャッシュフローが赤字なら売却の検討を
本記事では、投資用マンションのローンの借り換えによるメリット・デメリット、一連の流れなどを解説しました。しかし、もし現在のローンでキャッシュフローが赤字なのであれば、そもそも検討するべきなのはローンの借り換えではなく物件の売却です。
赤字の投資用マンションは、「いつか黒字になるはず」と所有していても、簡単にキャッシュフローが好転することはありません。赤字が膨らむ前に、少しでも早く投資用マンションの売却を検討しましょう。
ワンルームマンションは絶対にやってはいけない投資です。もし今ワンルームマンションをお持ちなら、損切りしてでも手放してください。
ワンルームマンションは月々の手出しがマイナスである上に、資産価値も老朽化と共に下がっていきます。少しでも早く売却することがダメージを最小限に抑える最適解です。
私も持っていたワンルームマンションは手放しました。もちろん数百万円のローン残債が残り、家族からお金を借りて完済しました。それでも持ち続けるよりは良い解決策だったと今でも確信しています。
もし今持っているワンルームマンションで、月々の手出しが発生しているなら、今すぐにでも売却してください！ただ売却先もキチンと選ばないと詐欺にあってしまう可能性があります。。
もし売却でわからないことや相談したいことがあったら、LINEで相談に乗ってますよ。
