「今の管理会社の対応が不満…クレーム処理はうまくいっていないし、入居者はすぐ退去してしまう。変更したいけど、いい選び方ってないかな？」
既存の管理会社に不満や不安を抱えたとき、失敗しない優れた管理会社の選び方を知りたいという方は多いでしょう。
そこで本記事では管理会社の選び方を解説します。しかし、管理会社を変えたところで解決しない問題も少なくありません。そこで、管理会社を変えるよりも大切なことにも言及します。現在、不動産投資をしていて悩みを抱えている方は、ぜひ役立ててください。
詐欺まがいの買取営業が急増中！
近年、売買契約の違約金を狙った詐欺的な買取営業が急増しています！
媒介契約のつもりが売買契約を締結させられ、解約を求めると数百万円もの高額な違約金を請求する、というもの。こういったリスクを回避するには買取業者に買い取ってもらう方が良いでしょう。
ただ買取業者も様々で、下記のような営業文句には注意が必要です。
- あなたの物件を3330万円で買いたい人がいます(購入価格2,500万円)
- 法人ですでに同じマンションの別の部屋を3100万円で購入された方があなたの部屋も欲しいと懇願しています
こういった、不動産オーナーがつい目を止めてしまうような内容の買取DMは物件オーナーには多く届きます。
また、DM、電話、訪問、インターネット広告など・・・熱心に買取営業をしている不動産会社には絶対売ってはいけません。
本当に良い買取業者は口コミで次々に顧客が舞い込むもの。営業しないと顧客が見つからない時点で、詐欺ではないにしても、そうした会社に売却するメリットがありません。
電話営業してくる会社と、口コミで人気の不動産業者、どちらにあなたの不動産を売却したいですか？
私もワンルームマンションを売却した経験があります。今の時代不動産を保有していると非常にキケンですから。。
ちなみに当ブログに相談いただいた方からもらったDMがこちらです。
3,330万円で現金即決！
と書いていますが、管理人が信用できる業者に問い合わせたところ、査定結果は2,500万円でした。。こういうDMは実際の金額よりも大幅に高い金額で送ってくるものです。実際に問い合わせると色々理由つけられて金額下げられるでしょうね。
買取のDMなんてそんなモンです。鵜呑みにすると痛い目に遭います。
管理会社選びのポイント5つ
前述のとおり、管理会社選びを間違えるとシンプルに損をします。管理会社の選び方として、押さえておきたいポイントを順番に見ていきましょう。
客付けがしっかりできるか
管理会社の良し悪しは、結局のところこれに尽きます。提案のバリエーションや数がいくら多くても、効果がなければ意味がありません。そして、どんなに業務内容が地味なものでも、しっかり客付け（入居）に繋がっているのであれば問題ありません。
他の仕事は大体どこにやってもらっても大差ないので、満室稼働をどれだけ維持してくれるかがとにかく重要です。
何戸管理していて、何人で回しているのか
管理戸数ランキングなどもありますが、より多くの戸数を管理していればよいというものではありません。
規模はそこまで重要ではなく、大切なのは一人当たりの戸数です。ひどい会社では1万戸を一人で見るようなケースもあり、そうなると空室のまま放っておかれる物件が出てきます。
あくまで目安ですが、多くとも一人当たり1,000世帯程度が最大。社内の体制として、入居者対応と客付け対応が分業になっている会社であれば、比較的余裕を持った対応が可能に。
管理手数料、入居者募集のコストがどの程度か
サービス品質がどんなに良くても、コストがかかりすぎるのでは問題です。収入に見合わない支出があれば、その時点でその投資は失敗します。
管理手数料の場合、一般的には家賃の5％程度が相場です。入居者募集の相場はエリアによっても大きく異なり、おおよそ1～2か月分が目安となります。
（出典：公益社団法人 全日本不動産協会「費用対効果から考える、賃貸管理料の根拠」）
ただし安さ重視で選ぶのもよくありません。あくまでも客付けできるかどうかが最優先で、コストは高すぎなければいいと考えましょう。
サブリース契約を勧める業者はNG
サブリースは管理会社であるサブリース会社に所有物件を貸して、さらに入居者へ賃貸する仕組みです。
サブリース契約を結ぶと入居者の有無にかかわらず一定の家賃が保証され、たとえ入居者が家賃滞納しても、必ず収入を得られるメリットがあります。
ただしサブリース契約では賃料の満額がもらえず、入居時の敷金・礼金もサブリース会社の収入となるので、一般管理に比べてキャッシュフローが著しく悪化します。
サブリース契約が厄介な点は、解約したいと思っても、借地借家法により借主であるサブリース会社が保護されてしまうため、オーナーの意向ではほぼ解約できない点です。
（出典：e-Gov法令検索「平成三年法律第九十号 第二十八条」）
不動産会社の判断で家賃の値下げも可能なため、当初の家賃収入が支払われ続けるわけでもありません。サブリース契約をしたが最後、蟻地獄にからめとられるようにずるずると損は拡大していくため、まだ間に合うのであれば、絶対にサブリースだけは避けるようにしましょう。
変えると損をする？管理会社を変える手間とリスク
管理会社を変えて現状が改善する可能性もゼロではありませんが、新しい管理会社を選定し、契約手続きを行うのには相応の手間がかかるという点には注意が必要です。切り替え期間中に発生するやりとりやトラブル対応が遅れるリスクなども無視できません。
サブリース物件の管理会社変更は難しい
さらに、もし現在サブリース契約を結んでいる場合、管理会社を変更するためにはまずサブリースを解約する必要があります。しかし、サブリースの解約はそう簡単ではなく、解約自体できないケースも珍しくありません。
サブリースの解約には正当事由が必要になりますが、契約文面でたとえ解約条項が設けられていても、サブリース会社がこれに合意してくれるとは限りません。裁判になった場合、どのような理由が正当事由として認められるのかについては裁判所の判断に委ねられます。
解約通知書の作成から裁判まで多くの時間をかけても、借地借家法に守られる借主（サブリース業者）のほうが貸主（オーナー）より有利な立場であり、解約を認められるかは定かではありません。
交渉がスムーズに行ったとしても、サブリースを解約するには多くの場合、多額の違約金がかかってしまいます。違約金の金額はサブリース会社との契約内容によって異なり、賃料の1～２年程度が一般的です。交渉によって下げられるケースもありますが、数百万円単位のお金が必要になるものと考えておいた方がよいでしょう。これにプラスして、立ち退き料が必要となるケースもあります。
良くない管理会社の管理物件は改善の見込みが薄い
サブリースのことを抜きにしても、質の悪い管理会社が管理していた投資物件は、適切な修繕やメンテナンスがおこなわれていない可能性が高いです。
単純に電球の取替えがされていない程度ならいいですが、外壁のひび割れの修繕や給排水設備の点検など、定期的にすべきメンテナンスがなされていない場合は、物件そのものの状態が悪化しています。これらをすべて修繕・メンテナンスすれば、当然多額の費用がかかります。
すでにマイナス収支の物件であれば、赤字は大きくなる一方です。修繕やメンテナンスに費用を投じたからといって、空室リスクが解消されるとも限りません。
さらにひどい場合には、消防点検をはじめとする法定点検を怠っているケースもあり、こうした物件を所有し続けることで発生するリスクは計り知れません。罰則を受ける程度ならまだいいですが、もしも火災が起きて住民に被害が出れば、一生を棒に振る可能性すらあります。
管理会社を変えるより売却がおすすめ
これだけの労力やお金をかけて管理会社を変えたところで、果たしてその投資に未来はあるのでしょうか。変更先の管理会社が優良企業であるという保障はありませんし、立地や周辺環境など、不動産投資における根本的なリスクは管理会社を変えることで解決できるわけでもありません。
もしすでにキャッシュフローが悪化して損失が続いているのであれば、管理会社の変更という根本解決にならない手段を取るよりも、むしろ、物件を手放すことが究極のリスク回避と言えるのではないでしょうか。
投資マンションの処分は「仲介」より「買取」がおすすめ
投資物件を処分する際は、不動産会社への買取依頼が迅速かつ確実です。
仲介による売却も方法として一般的ですが、仲介は以下のようなトラブルになる可能性が高く、基本的におすすめできません。
- 売れる見込みのない査定価格をつける「高預かり」をされ、売れないからと価格を下げられてしまう
- 媒介契約のつもりが契約日を空欄にした売買契約を締結され、違約金を騙し取る違約金詐欺にあう
- 高値で買い取った後、物件にイチャモンをつけて損害賠償請求をされる
- 手数料目当ての「囲い込み」により、1,000万円単位で価格を下げられる
これに対し、買取の場合は不動産会社が買主となります。査定依頼から売買契約、代金受領までの一連の流れをすべて不動産会社に任せられて、非常にシンプルです。
- 不動産会社に査定を申し込む
- 査定結果を受け取る
- 売却を決めたら、必要書類を準備して売買契約を結ぶ
- 指定の口座に買取代金が振り込まれる
査定金額に納得でき、契約が滞りなく進めばからかなり早期に代金を受け取れるので、現金化を急ぐ状況でも便利です。
投資物件を手放したいとき、不動産売却に関する知識が豊富でなくてもスムーズに売却でき確実に現金化できる買取は、最善の選択肢といえます。
まとめ
本記事では、管理会社の選び方のポイントや注意点などを解説しました。
所有物件がサブリースであったり、すでにマイナス収支で手出しが発生していたりのであれば、考えるべきは管理会社の変更ではなく、物件の売却かもしれません。
不動産投資自体、未来が明るい投資ではありませんので、取り返しがつかないことになる前に、悩みの種である不動産を手放すことを検討してみてはいかがでしょうか。
ワンルームマンションは絶対にやってはいけない投資です。もし今ワンルームマンションをお持ちなら、損切りしてでも手放してください。
ワンルームマンションは月々の手出しがマイナスである上に、資産価値も老朽化と共に下がっていきます。少しでも早く売却することがダメージを最小限に抑える最適解です。
私も持っていたワンルームマンションは手放しました。もちろん数百万円のローン残債が残り、家族からお金を借りて完済しました。それでも持ち続けるよりは良い解決策だったと今でも確信しています。
もし今持っているワンルームマンションで、月々の手出しが発生しているなら、今すぐにでも売却してください！ただ売却先もキチンと選ばないと詐欺にあってしまう可能性があります。。
もし売却でわからないことや相談したいことがあったら、LINEで相談に乗ってますよ。
