「最近管理会社から家賃が期日どおりに振り込まれない月がある…こういうときってどうすべき？」
「入金日なのに管理会社から家賃が振り込まれないけど何で？いつまで放置して大丈夫？」
期日になっても管理会社から家賃が振り込まれないと、危機感がありますよね。
もし管理会社から家賃が振り込まれないときは、倒産によって回収が困難になる恐れもあるので、放置せず早急に行動しなければなりません。
そこで本記事では管理会社から家賃が振り込まれないときの原因や、対処法を詳しく解説します。倒産の兆候の見極め方までお伝えしますので、ぜひご覧ください。
詐欺まがいの買取営業が急増中！
近年、売買契約の違約金を狙った詐欺的な買取営業が急増しています！
媒介契約のつもりが売買契約を締結させられ、解約を求めると数百万円もの高額な違約金を請求する、というもの。こういったリスクを回避するには買取業者に買い取ってもらう方が良いでしょう。
ただ買取業者も様々で、下記のような営業文句には注意が必要です。
- あなたの物件を3330万円で買いたい人がいます(購入価格2,500万円)
- 法人ですでに同じマンションの別の部屋を3100万円で購入された方があなたの部屋も欲しいと懇願しています
こういった、不動産オーナーがつい目を止めてしまうような内容の買取DMは物件オーナーには多く届きます。
また、DM、電話、訪問、インターネット広告など・・・熱心に買取営業をしている不動産会社には絶対売ってはいけません。
本当に良い買取業者は口コミで次々に顧客が舞い込むもの。営業しないと顧客が見つからない時点で、詐欺ではないにしても、そうした会社に売却するメリットがありません。
電話営業してくる会社と、口コミで人気の不動産業者、どちらにあなたの不動産を売却したいですか？
私もワンルームマンションを売却した経験があります。今の時代不動産を保有していると非常にキケンですから。。
ちなみに当ブログに相談いただいた方からもらったDMがこちらです。
3,330万円で現金即決！
と書いていますが、管理人が信用できる業者に問い合わせたところ、査定結果は2,500万円でした。。こういうDMは実際の金額よりも大幅に高い金額で送ってくるものです。実際に問い合わせると色々理由つけられて金額下げられるでしょうね。
買取のDMなんてそんなモンです。鵜呑みにすると痛い目に遭います。
管理会社から家賃が振り込まれないときに考えられる原因3つ
管理会社から家賃が振り込まれないときは、以下3つの原因が考えられます。
- 銀行側のシステムエラー
- 管理会社の手続きミス
- 管理会社の経営悪化
順番に解説します。
銀行側のシステムエラー
管理会社から家賃をオーナーへ送金するときに銀行側のシステムにエラーが起きてしまい、家賃が振り込まれないことがあります。
たとえば金融機関自体のシステムエラーの発生や、システムメンテナンスの実施による振り込み処理の遅延などが原因で、家賃の振り込みができていないのかもしれません。
家賃が振り込まれないときは管理会社へ連絡するとともに、銀行側のシステムエラーの発生も想定して、公式サイトやカスタマーサポートの情報も事前に確認しておくとスムーズです。
管理会社の手続きミス
管理会社が送金時に振り込み先情報を間違えたり、振り込みが漏れてしまったりする手続きミスによって、家賃が振り込まれないことがあります。
口座名義や口座番号・支店名などの振り込み先情報を間違えてしまえば、家賃の振り込みが正しくおこなわれません。
膨大な数の振り込みをする中で、漏れてしまう可能性はないとはいいきれないでしょう。
管理会社の経営悪化
管理会社から家賃が振り込まれないときにもっとも最悪なケースが、経営悪化です。
家賃が運転資金に回されてしまっていることから、オーナーのもとへ振り込まれません。
オーナーからすれば管理会社の経営状態はわかりにくいため、なかには知らぬ間に経営が悪化し、すでに倒産してしまっているケースもあります。
一時的に管理会社の経営が悪化しているだけならまだしも、万が一倒産していれば回収は困難であると考えたほうがいいでしょう。
管理会社から家賃が振り込まれないときの対処法
管理会社から家賃が振り込まれないときの対処法は、下記のとおりです。
管理会社へ催促する
家賃の振り込み期日を過ぎていたら、まずは管理会社へ電話で催促しましょう。振込期日は「管理委託契約書」に記載されているので、間違っていないかも確認しておくといいでしょう。
担当者へ連絡を取り、家賃が振り込みされていない旨を伝えます。銀行側のシステムエラーや管理会社の手続きミスであれば、この時点できちんと対応してくれるはずです。
しかし、管理会社の経営が悪化している場合は、スムーズには進まない可能性が高いです。なかなか電話に出てくれなかったり、言い訳をされたりして、なかなか振り込みがおこなわれない場合があります。
このような場合は、管理会社へ直接訪問することも検討する必要があります。遠方に管理会社がある場合は難しいかもしれませんが、夜逃げされる可能性なども考えると、できるだけ早く訪問することが大切です。
もし明確に家賃を振り込む期日を提示されないのであれば、その場で解約の手続きについても取り決めることをおすすめします。
とはいえ、訪問には危険も潜んでいます。取り立てに行ったら怖い人が待っていて監禁されたなんて話も聞きます。
入居者の家賃振り込み先をオーナーの口座へ変更する
催促しても家賃が振り込まれない状況であれば、翌月以降も改善の望みはありません。
翌月以降の家賃を管理会社へ送金されないよう、早急に賃貸借契約書で連絡先を確認して入居者と連絡を取ってください。
もし賃貸借契約書が手元になく入居者の連絡先がわからなければ、管理会社に問い合わせて入手します。難しい場合は所有物件に出向いて、状況を記載した書類を通知しましょう。
詳しくは後述しますが、入居者が管理会社へ家賃を支払ってしまったあとでは、再請求できません。これ以上被害が大きくならないよう、早めに家賃の振り込み先をオーナーへ変更しましょう。
ただしこのとき、入居者が保証会社を利用している場合は、保証会社への連絡を忘れてはいけません。家賃の振り込みがなければ入居者が滞納したと捉えられてしまうので、必ず連絡しましょう。
管理会社の契約解除をする
家賃の振り込みをしない管理会社とは、契約を打ち切りましょう。
「たまになら振り込みが遅れることもあるだろう」「遅れたけど振り込んでくれたから見逃そう」などと考えて契約を継続しても、今後も同様の状況になる可能性が高いです。
一般的には2年や3年のように、管理会社との契約は一定期間を設けます。しかし管理会社がオーナーに家賃を振り込まないことは「債務不履行」であり、契約期間中であっても即時解除の理由として十分です。
家賃が振り込まれないことを解除事由として、管理会社へ解約通知を書面で送りましょう。
少額訴訟を検討する
管理会社へ再三督促をしても家賃を回収できない場合は、少額訴訟を検討してください。
少額訴訟は60万円以下の金銭の支払いを請求するときに利用でき、1回で判決に至る即時解決を目指す手続きです。（出典：裁判所「少額訴訟」）
少額裁判で必要な書類の記入方法は裁判所で教えてもらえ、1万円前後の費用ですむ点も安心です。
勝訴しても家賃が支払われなければ、強制執行による預金や給与の差し押さえのほか、車や家財を競売にかけて現金化させることも可能なため、未払賃料の回収に有効な手段です。
管理会社の倒産により発生するリスク
管理会社が倒産してしまうと、以下のようなリスクが発生します。
管理会社へすでに支払われた家賃は請求できない
入居者が管理会社へ一度支払った家賃は、管理会社からオーナーへ振り込まれていなかったとしても、入居者へ再請求することはできません。（出典：国土交通省「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版） 」）
オーナー側からしてみれば受け取っていない家賃ですが、入居者はすでに支払い義務を果たしているため、あくまでも管理会社から請求する必要があります。管理会社の口座が入居者の送金先として決められていたのなら、オーナーに家賃が振り込まれない理由が管理会社の経営難や倒産だったとしても、再請求はできないのです。
家賃はあくまでも管理会社から回収するしかなく、運転資金などとしてすでに使い込まれている場合は管理会社からの請求も容易ではありません。
オーナーが敷金を入居者へ返還しなければならなくなる
家賃を再請求できないばかりか、場合によって、オーナーが敷金を入居者へ返還する必要に迫られるケースもあります。
敷金は入居時に預かり、入居者の退去時に原状回復費用として充てられる資金です。
入居者が退去するときは敷金から原状回復費用を差し引き、残りを返還しなければなりませんが、管理会社が倒産してしまった場合、敷金の返還義務は貸主にあります。（e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号） 第六百二十二条の二」）
管理会社が預かった敷金でも、契約上はオーナーが貸主なので、入居者への返還義務が発生します。
敷金は一般的に家賃1～2か月分であり、原状回復費用を差し引いても入居者へ返還する額は決して少ない金額ではありません。
家賃が振り込まれないことで減収になるだけでなく、更なる出費が発生することになるのです。
契約書類の閲覧ができなくなる
管理会社が倒産すると、以下のような契約書類が閲覧できなくなる可能性が高いです。
- 賃貸借契約書
- 保証会社との契約書
- 家賃の収支や修繕費用などの精算書
- 建物の状況を記載した報告書
- 入退去時の物件状況報告書
- 入居者からの要望・クレーム対応記録
とくに賃貸借契約書が確認できなければ、入居者の連絡先なども分からず、家賃の振込先の変更もままならない状況に陥りかねません。
手元に賃貸借契約書の写しがあるか確認し、もしなければ管理会社と連絡がつくうちに入居者の情報を押さえておいた方がよいでしょう。
保証会社との保証契約を終了せざるを得ない場合がある
管理会社が倒産すると、満期でなくともこれまでの保証会社との保証契約を終了せざるを得ない場合があります。
なぜなら保証会社のなかには管理会社専属の場合もあり、引き継ぎできないケースがあるからです。
保証契約が切れてしまえば、家賃を滞納されたときに回収できなくなってしまいます。賃貸経営を続けるうえで大きなリスクとなるので、保証会社なしの状態は避けなければなりません。
ですが、新たに別の保証会社と契約し直す場合は加入費用がかかります。これを入居者に支払ってもらうとなればクレームにつながりかねません。
修繕やクレーム処理などの管理業務が急遽降りかかってくる
入居者と無事連絡が取れ、引き続き家賃収入が得られることになったとしても、これまで管理会社が担ってきた業務全般の対応に迫られる問題が残ります。
以下は、管理会社がおこなう管理業務の一例です。
- 入居者募集
- 契約業務
- 点検業務
- 家賃管理
- 敷金精算業務
- 退去の立ち会い
- 修繕に関する手続き
- 入居者対応（クレーム・トラブル対応）
新たな管理会社を探すにしても、業務内容や費用などあらゆる面を比較検討する必要があるため、すぐには決められないでしょう。
管理業務を管理会社に一任している投資家にとって、これらの業務を一時的にでも担うのはなかなか現実的ではありません。
管理会社の倒産の兆候を見極めるポイント
管理会社が倒産してしまってからでは遅いので、倒産の兆候を見極めるポイントを知っておくことが大切です。
- 家賃の振り込み遅れが1回でも発生した
- サービスの質が悪化した
- 担当者の入れ替わりが激しい
- 事務所の規模を縮小して移転した
順番に見ていきましょう。
家賃の振り込み遅れが1回でも発生した
家賃の振り込み遅れが1回でも発生した時点で管理会社は倒産する可能性が高いので、早々に解約を視野に入れるべきです。
もちろん原因が銀行のシステムエラーの場合は、管理会社にはどうにもならないので仕方がありません。しかしそのほかの原因なら、財務状況が悪化して入居者から預かった家賃を振り込めていないと想定できます。
委託先の管理会社が大きなグループ会社の場合、親会社から何かしら影響を受けている可能性もあるでしょう。
遅れて家賃を振り込まれたとしても、今後継続して滞る可能性は高いので、近いうちに倒産するものと考えて動き出したほうが良いでしょう。
サービスの質が悪化した
管理会社のサービス悪化が目立つようなら、経営がうまくいっていないと考えられます。
本来、管理会社の手続きミスによって家賃が振り込まれないケースは、あってはならないものです。しかしそのあってはならないミスが発生しているということは、人手が足りていなかったり、十分な教育ができる職場環境ではなかったりすることも、原因として考えられます。
担当者の対応の遅れや電話のつながりにくさなど、管理会社のサービスに疑問を抱くようになったら、すでに経営難に陥っているかもしれません。
倒産の兆候と捉えて、早期に対策することをおすすめします。
担当者の入れ替わりが激しい
経営難に陥っている管理会社では、従業員自らの離職や解雇の実施などによって、担当者の入れ替わりが目立つようになります。
ここ1年で何度も担当者が変わっているようなら、管理会社のホームページやEDINET（金融商品取引法に基づく有価証券報告書等の開示書類に関する電子開示システム）、TDnet（適時開示情報閲覧サービス）などを閲覧して業績が悪化していないか確認してみましょう。
事務所の規模を縮小して移転した
事務所の移転は経営が拡大しているように感じさせますが、規模を縮小しているのなら倒産の可能性を疑いましょう。
テレワークの導入や事業形態の変更など前向きな理由によって、小規模の事務所に移転する可能性ももちろんゼロではありません。しかし収益の悪化から事務所の土地や家賃など、維持費用の支払いが難しければ、より負担の少ない場所へ移転することは十分ありえます。
業績が悪化して従業員が減れば、広い事務所である必要もないでしょう。そのため委託先の管理会社が事務所の縮小移転をした場合は、経営難による倒産の可能性を視野に入れ、経営状況を確認しておくと安心です。
家賃が振り込まれないときは急いで物件を手放そう
倒産の兆候についても解説しましたが、管理会社から家賃が振り込まれないのであれば、難しいことを考えずに真っ先に倒産を疑うことが大切です。
そして、倒産を疑うなら、投資物件を所有し続けずに手放してしまいましょう。
「管理会社が倒産しそうなら、早めにほかの管理会社に変更すれば良いのでは？」と考える方もいるかもしれません。しかし、信頼できる管理会社を必ずしも見つけられるとは限らず、変更するにもコストが発生します。
また、経営難に陥っている管理会社が管理していた投資物件は、適切な修繕やメンテナンスがおこなわれていない可能性が高いです。
単純に電球の取替えがされていない程度ならいいですが、外壁のひび割れの修繕や給排水設備の点検など、定期的にすべきメンテナンスがなされていない場合は、物件そのものの状態が悪化しています。これらをすべて修繕・メンテナンスすれば、当然多額の費用がかかります。
すでにマイナス収支の物件であれば、赤字は大きくなる一方でしょう。修繕やメンテナンスに費用を投じたからといって、空室リスクが解消されるとも限りません。不動産投資自体もう厳しい投資ですから、この際投資物件を所有し続けることはやめて、肩の荷を下ろしましょう。
投資物件を処分する際は、不動産会社への買取依頼が迅速かつ確実です。
仲介による売却も方法として一般的ですが、仲介は以下のようなトラブルになる可能性が高く、基本的におすすめできません。
- 売れる見込みのない査定価格をつける「高預かり」をされ、売れないからと価格を下げられてしまう
- 媒介契約のつもりが契約日を空欄にした売買契約を締結され、違約金を騙し取る違約金詐欺にあう
- 高値で買い取った後、物件にイチャモンをつけて損害賠償請求をされる
- 手数料目当ての「囲い込み」により、1,000万円単位で価格を下げられる
これに対し、買取の場合は不動産会社が買主となります。査定依頼から売買契約、代金受領までの一連の流れをすべて不動産会社に任せられて、非常にシンプルです。
- 不動産会社に査定を申し込む
- 査定結果を受け取る
- 売却を決めたら、必要書類を準備して売買契約を結ぶ
- 指定の口座に買取代金が振り込まれる
査定金額に納得でき、契約が滞りなく進めばからかなり早期に代金を受け取れるので、現金化を急ぐ状況でも便利です。
投資物件を早く手放したいとき、不動産売却に関する知識が豊富でなくてもスムーズに売却でき確実に現金化できる買取は、最善の選択肢といえます。
まとめ
本記事では、管理会社から家賃が振り込まれない原因や、対処法などを解説しました。
管理会社から家賃が振り込まれないときは、システムエラーや単純な手続きミスなども考えられますが、連絡まで滞るようであれば繋がるまで待つのではなく、経営難による倒産の可能性を疑ってすぐに動き出してください。
あらたに優良な管理会社を見つけることは容易ではありませんし、そもそも不動産投資も今はもう厳しくなっています。そのまま投資物件を維持すれば費用や手間がかかるばかりで状況が好転する可能性も低いので、不動産会社へ買取依頼をして売却することが最善と言えます。
買取なら仲介と違い、「いつ売れるのかわからない」といった状態を避けられます。悩みの種を早く手放しましょう。
ワンルームマンションは絶対にやってはいけない投資です。もし今ワンルームマンションをお持ちなら、損切りしてでも手放してください。
ワンルームマンションは月々の手出しがマイナスである上に、資産価値も老朽化と共に下がっていきます。少しでも早く売却することがダメージを最小限に抑える最適解です。
私も持っていたワンルームマンションは手放しました。もちろん数百万円のローン残債が残り、家族からお金を借りて完済しました。それでも持ち続けるよりは良い解決策だったと今でも確信しています。
もし今持っているワンルームマンションで、月々の手出しが発生しているなら、今すぐにでも売却してください！ただ売却先もキチンと選ばないと詐欺にあってしまう可能性があります。。
もし売却でわからないことや相談したいことがあったら、LINEで相談に乗ってますよ。
